Que Son Las Expensas En Un Edificio?

Que Son Las Expensas En Un Edificio
¿Qué son las expensas comunes? – Son los pagos mensuales que tienen que hacer los propietarios o sus inquilinos para los gastos de mantenimiento del edificio. Pueden ser:

Ordinarias o de Tipo A: las que se utilizan para cubrir los gastos fijos (sueldos, tasas, gastos de mantenimiento indispensables, honorarios del administrador, primas de seguros, etc.). Extraordinarias o de Tipo B: las que se utilizan para gastos imprevistos o eventuales que exceden los gastos comunes de mantenimiento (remodelaciones, reparaciones ocasionales, pago de algún juicio perdido por el consorcio, etc.).

¿Qué es el cobro de expensas?

​ En el Edificio que es residencial pagamos las cuotas de administración unificadas, es decir, todos los apartamentos pagamos el mismo valor, a pesar de que el área es diferente. En el reglamento del Edificio está por coeficientes, desde hace 4 años estamos tratando de implementar estas cuotas por coeficientes, pero algunos copropietarios no han permitido que esto sea posible.

Por favor nos puede orientar en las acciones a realizar para implementar este pago por coeficientes Las Expensas comunes necesarias son las erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, entendidos como aquellos servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos.

De conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y en la proporción que corresponda según los coeficientes consagrados en el Reglamento.

De igual manera, según el artículo 3° de la citada ley, los coeficientes de copropiedad son los índices que establecen: la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

Definen además su participación en la asamblea de propietarios. (En este punto cabe aclarar que la Corte Constitucional precisó que “cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico”) la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

En este orden de ideas, tanto la ley 675 de 2001, como en su caso, el reglamento de la copropiedad, consagran que las cuotas de administración se fijarán en proporción al coeficiente de copropiedad que corresponde a cada una de las unidades privadas. Está claro entonces que el coeficiente es la base para el cobro de las cuotas de administración, por lo cual el único camino a seguir, es hacer cumplir la ley y el reglamento de la copropiedad, lo que implica que las cuotas de administración deberán ajustarse partiendo del presupuesto aprobado por la asamblea general y los coeficientes consagrados en el reglamento.

Es importante tener en cuenta que las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

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Así mismo, que la ley ha dotado al administrador de facultades de facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo y consagró dentro de sus funciones básicas, la de cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

Así las cosas, Cuando el propietario o residente incumple con su obligación de pagar las cuotas de administración conforme a la ley y el reglamento, los órganos de dirección de las copropiedades, se encuentran facultados para adelantar todas las gestiones legales con el fin de obtener el pago de las expensas a las que están obligados.

Finalmente, en relación con el tema de coeficientes mediante Sentencia C-522 de 2002, la Corte Constitucional precisó lo siguiente, refiriéndose únicamente a asuntos de carácter económico: “La fuerza universal y expansiva de la democracia no es un postulado que pueda desconocerse en ningún tipo de relación social en las que los vínculos de poder deriven en franca expresión de la posición de preferencia o dominación de un grupo de personas sobre otras.

Las relaciones políticas, laborales y sociales en las que ciertos grupos o personas en razón a su condición de preeminencia en la posición jurídica o social que les brinda un mayor poder de disposición sobre los demás miembros, son relaciones que requieren de mecanismos que permitan debatir, exponer y reivindicar derechos de las personas que se encuentran en la posición más débil.

Este principio constitucional derivado del reconocimiento,sin discriminación alguna,dela primacía de los derechos inalienables de la persona(artículo 5° superior) permite que en el presente caso se advierta que el coeficiente de propiedad en forma clara representa el equilibrio entre derechos y obligaciones para fijar las responsabilidades económicas como son entre otras: la cuota de administración, el pago de los servicios públicos domiciliarios, las cuotas de sostenimiento de los bienes comunes y los gastos para el mejoramiento de los espacios colectivos (previstas en el Capítulo V de la Ley 675 de 2001), decisiones en las que el coeficiente de propiedad horizontal debe funcionar como criterio para definir el voto porcentual de los participantes en la asamblea de copropietarios para mantener el equilibrio entre derechos y deberes.

Pero ¿cuál sería la razón para que este mismo criterio opere en otro tipo de decisiones?” (negrilla fuera de texto) Normatividad relacionada: Ley 675 de 2001 Corte Constitucional, Sentencia C-522/02

¿Cómo se calcula el pago de expensas?

La expensa se calcula por el porcentual que fija el Reglamento de Propiedad (antes llamado Reglamento de Copropiedad y Administración). La expensa no se fija por el porcentual que figura en el título de propiedad de cada propietario ni por los metros cuadrados que abarca la Unidad Funcional.

Hemos notado que El 70% de las expensas de los consorcios y barrios cerrados tienen errores Un estudio revela los más comunes La liquidación del sueldo del encargado y los intereses de las unidades en mora suelen tener errores en el 70 % de las expensas liquidadas con Excel. Tienen consecuencias económicas y posiblemente también legales sobre los propietarios.

Los errores más habituales son los vinculados a la liquidación de sueldo de los encargados. Los cálculos de los conceptos no son simples, dependen de muchas variables y por temas inflacionarios suelen ser ajustados frecuentemente. Sumado a eso, se deben mencionar los cambios que provienen del Gobierno.

  1. El sueldo del encargado representa el 30 % aproximadamente del costo de las expensas, sumando el rubro de haberes y aportes.
  2. El segundo error más habitual,, corresponde al cálculo de los intereses de las unidades con mora: puede perjudicar al consorcio en menos y/o a los propietarios, Por eso es muy importante para quien liquida las expensas : conocer qué consiste el Estado Patrimonial del Consorcio y cómo mantener siempre la información actualizada y completa.
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Cómo reportar el cobro de cheques con fechas diferidas. Cómo reflejar la conciliación bancaria en la liquidación. Cómo calcular el prorrateo entre las unidades, en especial cuando hay eximición en el pago de ciertos rubros de expensas. Cómo calcular los intereses y hacer la cuenta corriente de los propietarios, manteniéndola siempre actualizada.

¿Cuáles son las expensas necesarias?

Las expensas necesarias corresponden a los gastos que se generan de manera forzosa en la actividad productora de renta, de manera que sin tales gastos no se puede obtener la renta. Son indispensables aunque no sean permanentes sino esporádicos.

¿Cómo se dividen las expensas?

La regla de 3 simple – Una regla de 3 simple consiste en tomar tres valores que conocemos, y en base a ellos conseguir el valor que falta. O sea, sabemos que, por ejemplo, la sumatoria de los porcentuales de los locales da el 46% (23% + 23%), y ese 46% es el 100% de todos los locales.

46% 100%
23% x

Sabemos que el 46% es el 100% de todos los locales, y 23% es el porcentual de un local, pero todavía no sabemos el nuevo porcentaje en ese 100% La cuenta que tenemos que hacer es: 23 x 100 / 46 (23 multiplicado 100, el resultado dividido 46). Lo que nos da como resultado 50.

50,00% 100,00%
12,50% x

El 50% es el 100% de todos los departamentos, y 12.50% es el porcentual de un departamento, pero todavía no sabemos el nuevo porcentaje en ese 100% Nuevamente, realizamos al cuenta: 50 x 100 / 12,50 = 25. Entonces cada unidad funcional departamento va a tener un porcentual del 25% cada uno para participar en sus gastos específicos.

4,00% 100,00%
1,00% x

El 4% es el total de los porcentuales de las cocheras y el 1% es el porcentual de cada una. La cuenta acá quedaría así: 1 x 100 / 4 = 25. Cada cochera, en estas nuevas expensas del tipo A, B, C, van a tener un porcentual del 25% cada una para los gastos que sean exclusivos de su sector.

Unidad Funcional N° Unidad Funcional Expensas A Todas las unidades Expensas B Locales Expensas C Deptos. Expensas D Cocheras
1 Local 23,00% 50%
2 Local 23,00% 50%
3 Depto. 12,50% 25%
4 Depto. 12,50% 25%
5 Depto. 12,50% 25%
6 Depto. 12,50% 25%
7 Cochera 1,00% 25%
8 Cochera 1,00% 25%
9 Cochera 1,00% 25%
10 Cochera 1,00% 25%
TOTAL % 100,00% 100% 100% 100%
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img class=’aligncenter wp-image-189362 size-full’ src=’https://edificiosarcadia.com.ar/wp-content/uploads/2022/12/fejaebigaefuvy.png’ alt=’Que Son Las Expensas En Un Edificio’ /> Los nuevos porcentuales creados deben figurar en el listado de prorrateo Las expensas del tipo “A”, van a ser aquellos gastos en los que participen todo el consorcio (sueldos, cargas sociales, sindicatos, seguros, etc.) Las expensas del tipo “B”, van a ser los gastos que sean exclusivos de los locales (la luz, reparaciones, etc.).

¿Cuáles son las expensas comunes extraordinarias?

Gastos ordinarios y extraordinarios, ¿que expensa paga cada uno? |

  • Varios son los gastos que hay que afrontar para mantener o agregarle valor a toda una edificación.
  • En Solución Inmobiliaria, te ayudamos a identificar cuál es cada uno.
  • Gastos ordinarios o comunes
  • Son los gastos habituales del edificio y de los cuales tiene que hacerse cargo todo el consorcio:
  • Servicios municipales (Alumbrado barrido limpieza)
  • Servicios comunes (luz, agua, gas)
  • Mantenimiento (luminarias, portones, ascensores, piletas, bombas de agua)
  • Sueldos e insumos de limpieza, jardinería, vigilancia y similares
  • Recargas de matafuegos
  • Pago de seguros (incendios, responsabilidad civil)
  • Honorarios administrativos
  1. Gastos extraordinarios
  2. Erogaciones esporádicas, que buscan innovar o valorizar el edificio común, realizar modificaciones o reposición de maquinaria fuera de uso y aumentar el fondo de reserva u operativo
  3. -.
  4. Siguiendo la línea de diferenciación entre gastos ordinarios y extraordinarios, hay que decir que éstos últimos, incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, como también, la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento.
  5. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios, con el voto de la mayoría y según políticas vigentes del reglamento de copropiedad del edificio.

También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios puros como los precedentes, ejemplo es la recarga anual de matafuegos. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.

  • Si nos basamos en la ley, dice lo siguiente: “La expresión expensas comunes significa gastos de todos, es decir, gastos necesarios para el mantenimiento del edificio, arreglos, etc.
  • Arts.2 y 8 de la Ley 13.512).
  • Ahora bien, las expensas extraordinarias son también expensas comunes (en el sentido de gastos todos), y se oponen a las expensas ordinarias.

Por ejemplo, un pasillo o un ascensor son partes comunes, y si hay que arreglarlos, habrá expensas comunes (de todos). Considerando las diferencias, hay que tener en cuenta a la hora de establecer los contratos de alquiler los gastos ordinarios y extraordinarios.

Los propietarios con terceros le son totalmente ajenos al consorcio, es decir, que es indistinto la persona que ocupe la propiedad, o qué dice el contrato sobre quién deba abonar las expensas. El administrador envía los gastos y quien quiera que sea, debe abonar lo que se pone en la factura. Pero tiene tambien la responsabilidad de hacer la correcta distinción entre ambos gastos de la manera más clara y justa posible, para que tras su previo acuerdo, los inquilinos y los propietarios paguen en tiempo y forma.

– En Solución Inmobiliaria, además de ofrecer nuestros servicios administrativos, siempre estamos a su disposicion para responder cualquier duda y asesorarlos respecto a la administración de su consorcio y las responsabilidades de sus contratos. : Gastos ordinarios y extraordinarios, ¿que expensa paga cada uno? |