Que Piso Es Mejor En Un Edificio?

Que Piso Es Mejor En Un Edificio
A la hora de comprar apartamento o de buscar vivienda para tomar en arriendo son muchos los factores que las personas tienen en cuenta, entre ellos, buscar un lugar que sea seguro. Para quienes tienen hijos es indispensable encontrar un lugar donde haya espacios idóneos para la recreación de los menores, y otros prefieren buscar un lugar cerca a su trabajo o lugares tranquilos y con poco ruido.

Cabe mencionar que en esta decisión influyen aspectos personales y económicos. Analistas de la plataforma Metrocuadrado brindan algunas sugerencias para encontrar la vivienda más propicia para cada persona, menciona que es relevante tener en cuenta el piso del edificio en el que se vivirá y brinda algunas sugerencias para determinar qué altura es la mejor.

Metrocudrado aseguró que los pisos intermedios, es decir, los que se encuentran entre el cuarto piso al penúltimo, permiten un mayor grado de relajación debido a que no se está en constante contacto con el ruido exterior, con la contaminación y con el sistema de alcantarillado. Que Piso Es Mejor En Un Edificio Al vivir el pisos altos se tiene una mejor vista y se puede disfrutar de una mayor luz natural Foto: Getty Images/iStockphoto. – Foto:, Metrocuadrado menciona que a la hora de comprar apartamento, por lo general, los primeros pisos son más económicos, al no tener vistas de calidad y, en algunos casos, una entrada de luz poco óptima al interior de la propiedad.

Pero hay que tener en cuenta que en algunas ocasiones los primeros pisos ofrecen una mayor cantidad de metros cuadrados de área privada, lo que puede incrementar su valor. Otro aspecto a destacar es que a la hora de hacer el trasteo la tarea será menos complicada. Algunas de las desventajas de vivir en los primeros pisos es que se está más expuesto a la contaminación y al ruido exterior.

Además, por seguridad, es necesario instalar rejas en las ventanas. Sin embargo, para quienes tienen hijos pequeños, al optar por vivir en un piso alto también tendrán que implementar estas medidas de seguridad. El medio menciona algunas ventajas de vivir en pisos tan altos, pues allí se tiene una mejor vista y se puede disfrutar de una mayor luz natural.

Además, si se trata del último piso de una edificación, no se tienen vecinos arriba, por lo que se podrán escuchar menos ruidos. Metrocudrado menciona que el imaginario social es que entre más alto, mayor calidad de vida y, por ende, el costo de los últimos pisos es más elevado; sin embargo, no siempre es así.

Guillermo Vergara, arquitecto de Maloof y Vergara y CIA ltda, en conversación con el diario El Universal, recomendó no optar por este tipo de inmuebles. “Si pensamos que el edificio es alto y cuenta con ascensor diría que un piso alto o más arriba que el sexto nivel para tener la ventaja de los vientos que permitan ventilar los espacios y también por la vista que se obtiene (.).

¿Cuál es el mejor piso para vivir en edificio?

Analistas de ‘Metrocuadrado’ encontraron que hay ciertos niveles en las viviendas que son más cómodos que otros. POR: enero 20 de 2022 – 05:51 p.m.2022-01-20 2022-01-20 A la hora de comprar o rentar un inmueble son varias las decisiones que hay que tomar.

  1. Bien sea casa o apartamento, generalmente se buscan lugares tranquilos, con opciones de movilidad accesibles y otros equipamientos útiles para su estilo de vida.
  2. Vea: En 2021, se marcaron máximos históricos en demanda de energía ).
  3. Entre estas decisiones se encuentra la elección del piso en el que se ubica el apartamento y usted estará alojado.

Para encontrar respuesta a esto, analistas de ‘Metrocuadrado’ se dieron a la búsqueda para darle una idea al respecto. En un principio, determinaron que los pisos intermedios generan mayor relajación, pues no hay contacto con el ruido exterior, contaminación ni sistemas de alcantarillado. Los primeros psisos tienen la posibilidad de aprovechar mejor el espacio. iStock Ahora bien, para quienes prefieren los primeros niveles, el portal reportó que estos pisos tienen la posibilidad de aprovechar mejor el espacio por la posibilidad de construcción de terrazas y de zonas comunes más amplias.

  1. Además: Alistan otras cuatro plantas de energías renovables ).
  2. También los primeros pisos tienen a favor el precio,
  3. Por lo general, las viviendas en estos niveles tienen un valor más reducido por diferentes factores, como la vista o la iluminación.
  4. No obstante, son niveles en los que el hogar queda más expuesto a ruidos de la calle, a los sonidos producidos por los vecinos de arriba y también tienen más visibilidad desde el exterior.

En cuestiones de seguridad suelen ser los pisos más vulnerables. También, al recibir menos luz natural, pueden tender a generar humedad y ser muy fríos. PISOS ALTOS Aunque se cree que entre más alto sea el piso, mejor adquisición es, no siempre es el caso. iStock Aunque se cree que entre más alto sea el piso mejor adquisición es, no siempre es el caso, de acuerdo con ‘Metrocuadrado’. Guillermo Vergara, arquitecto de Maloof y Vergara y CIA ltda, en conversación con ‘El Universal’, recomendó no optar por este tipo de propiedades.

Si pensamos que el edificio es alto y cuenta con ascensor diría que un piso alto o más arriba que el sexto nivel para tener la ventaja de los vientos que permitan ventilar los espacios y también por la vista que se obtiene (.). En ningún caso recomendaría el último piso, ya que si sucede algún inconveniente con las cubiertas, al ser áreas comunes, podemos vernos afectados por un tiempo hasta que la copropiedad acometa las reparaciones “, aseguró.

(Lea también: Haga cuentas: esto tendría que invertir para ir al Mundial de Catar ). El experto también explica que los pisos altos tienen más vulnerabilidad ante una evacuación de emergencia o un desastre natural. También están más expuestos a temperaturas extremas dependiendo del clima, según ‘Metrocuadrado’. Los analistas del portal ‘Metrocuadrado’ encontraron que los pisos intermedios son la mejor opción. iStock Los analistas del portal ‘Metrocuadrado’ encontraron que esta es la mejor opción. Tienen, por un lado, las ventajas de los pisos altos: iluminación, vista y menos ruido en la calle.

¿Cuál piso es más caro?

Así es por dentro el ático de la torre Odeon en Mónaco, el piso más caro del mundo.

¿Cuál es el mejor piso?

Revista EMB Construcción – ¿Cómo elegir el mejor piso para tu hogar? En el caso de pisos de madera, pisos laminados o flotantes, es importante tener en cuenta que la humedad afecta severamente este tipo de pisos, recomendándose su uso sólo en áreas donde no están expuestos a salpicaduras de agua, humedad ambiental, etc.

Además, estos pisos se dilatan y contraen constantemente, por lo que se deben instalar teniendo en cuenta esta característica. El Tráfico y uso del espacio Se recomienda elegir el material del piso en función de la cantidad y el tipo de tráfico que van a recibir. Los pisos cerámicos o porcelanatos ofrecen la mayor resistencia y elegancia, pero tienden a ser muy fríos.

Los suelos de madera, enchapados o laminados, son de gran belleza y calidez, pero podrían sufrir daño con mayor facilidad, aunque depende de la calidad del piso, el tipo y acabado del mismo. En tanto, los pisos de vinilo, ya sea en formato rollo o tablón, son mucho más resistentes al desgaste y a la humedad y muy fáciles de instalar y limpiar.

  1. El estado de la losa La calidad de cualquier instalación de piso depende del estado del radier o de la losa.
  2. Para obtener mejores resultados el piso debe estar seco, libre de humedad, estable y nivelado.
  3. Para instalar un piso de cerámico, de piedra o ciertos pavimentos de madera es necesario tener una losa nivelada, sin imperfecciones superficiales o desniveles que impidan una correcta instalación.

En el caso de una renovación, es necesario sacar el piso existente, lo que requiere mayor cantidad de obras y gastos. Estilos del diseño Para un mejor resultado general, se recomienda seleccionar un piso que complemente el estilo general de su diseño de interiores.

Es mejor invertir en pisos de buena calidad: el piso no es una pared que se puede pintar o revestir continuamente y se debe convivir con él por muchísimo tiempo. Opciones de pisos • Suelos de Madera: Aportan calidez a lugares fríos. Una correcta colocación y mantenimiento adecuado los pueden mantener intactos durante largo tiempo, pero son susceptibles a deformaciones y deterioro por humedad y agua.

Requieren maderas de buena calidad para garantizar durabilidad. • Alfombras: Son de sencilla colocación y aportan calidez y estética a un recinto. Son un aislante acústico y térmico. Su principal defecto: acumulación de polvo y difícil mantención. • Cerámicos: Muy utilizados por su alta resistencia al tránsito.

  • Una gran gama de colores, diseños y textura les permiten adaptarse a todo tipo de decoración.
  • Son de sencillo mantenimiento por su resistencia al agua; no poseen demasiadas desventajas, siendo uno de los materiales más utilizados.
  • Vinílicos: Muy fáciles de mantener, resisten la humedad y el agua; son fáciles de reemplazar y aplicar sobre otros revestimientos; se pueden aplicar en baños y cocinas y lugares con presencia de humedad; son un excelente aislante térmico y acústico, y con diseños muy versátiles.

• Piedras: Existiendo distintos tipos de piedras como mármol, piedra laja, granito, arenisca, etc, su principal ventaja es su mayor resistencia al desgaste. De una belleza y elegancia muy natural. Aunque su precio y colocación pueden ser los más elevados.

¿Cuándo se considera que un piso es viejo?

La compra de pisos antiguos: riesgos y oportunidades José Barta, 4 de octubre 2011 Hace unos días me remitieron un cuestionario, de pisos.com, rogándome que lo cumplimentara, como contribución a un artículo que, sobre las oportunidades que ofrecen las viviendas antiguas, están pensando escribir.

El cuestionario, sin ser todo lo completo que podría – desde un punto de vista técnico – estoy convencido que, dada la experiencia desarrollada por este portal, si lo es desde el punto de vista de las inquietudes de los posibles compradores. Por este motivo me ha animado a trasladar mis respuestas integras a mi blog, por si puede servir a alguno de mis lectores. En ellas desarrollo someramente no solo unas conclusiones teóricas, especialmente una experiencia vivida en más de dos ocasiones. Confío en que les sirvan de algo

COMO CUESTIÓN PREVIA : Entiendo que cuando hablamos de piso antiguo, nos referimos no solo a una vivienda con importante antigüedad (más de 30 años), también nos estamos refiriendo a que no ha sido rehabilitada por la propiedad para su venta. Es decir, que con pequeñas reparaciones, se encuentra básicamente en las condiciones originales o, al menos, que no se rehabilitó en los últimos 30 años.1.

¿Qué ventajas tiene comprar un piso antiguo frente a uno recién construido? Normalmente la mejor relación ubicación /precio. Los pisos más antiguos, mayoritariamente suelen encontrarse más próximos a los cascos antiguos de las poblaciones, por lo que se benefician de unos mejores servicios (cantidad y proximidad) debido al modelo urbanístico en el que se construyeron (compacto, complejo e integrador), frente a las nuevas viviendas que se suelen encontrar en zonas peor comunicadas por transporte público, con menores servicios en cantidad y en tipología.

Los principales problemas de las viviendas antiguas, derivado precisamente de esta característica se suelen vincular a las barreras arquitectónicas que afectan a los discapacitados. Otro aspecto negativo puede asociarse con el asentamiento de población marginal, aprovechando la existencia de viviendas desocupadas por años, e incluso el mal estado de los edificios que no han sido debidamente mantenidos.

Esta circunstancia suele producirse en algunos barrios céntricos solo en grandes ciudades, consecuencia heredada de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos. Desde el punto de vista económico, las viviendas más antiguas suelen corresponderse con menores cargas financieras (en forma de hipoteca), lo que permite una negociación entre propietario y comprador más independiente, sin tener que contar con la participación de la entidad prestamista.

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Que suele situar su límite de negociación – frente a un comprador-usuario – en el importe de la deuda, independientemente de si accede a la subrogación de la misma.2. ¿Se mantendrían estas mismas ventajas si el piso fuera de hace 20 años que de hace 30 ó 50 años? ¿Cuál es la edad límite que debe de tener el piso para realizar una buena compra? En la mayoría de los casos, dependiendo naturalmente de las dimensiones de la población, así como de su desarrollo demográfico en las últimas décadas, una mayor antigüedad se corresponde con una mejor ubicación, así como con menores cargas hipotecarias, lo cual permite negociar mejor los precios de compra.3.

Desvélenos dos mitos: ¿están las casas antiguas en general mejor construidas que las nuevas? ¿Suelen ser más pequeñas que las de nueva construcción? La calidad constructiva de las viviendas antiguas en muy variada, encontrándonos con viviendas de magnificas calidades, hablando en comparativa con las actuales, construidas en los años 20 y 30, y viviendas de muy bajas calidades construidas en los años 60.

Y viceversa. La calidad ha estado muy vinculada, normalmente, a la calidad urbanística, al menos en los años 70 y 80. En cualquier caso, en una vivienda antigua se debe contemplar su estado de conservación, la adecuación de sus instalaciones a los requerimientos de confort y calidad actuales y – este aspecto es importantísimo – el estado de conservación del edificio en el que se encuentra situada.

  1. Hay que solicitar el informe de la I.T.E., y averiguar si existe abierto expediente en urbanismo.
  2. Las consecuencias económicas y de confort de tener que acometer reformas estructurales pueden ser muy importantes y convertir la compra en una ruina.4.
  3. Los pisos antiguos suelen ser más céntricos, ¿qué prefieren los compradores actualmente: mejor localización o más espacio para vivir? Mi experiencia a este respecto es limitada, pero he podido observar que generalmente, si se vincula a un buen transporte público (preferiblemente ferrocarril metropolitano y/o de cercanías) se opta por mayores superficies.5.

¿Qué aspectos hay que tener en cuenta antes de comprar un piso antiguo? (Problemas de humedad, estructurales, derramas, instalaciones, reformas, etc.) Comentaba anteriormente que es clave que el edificio en el que esté situada la vivienda esté en perfectas condiciones, habiendo superado satisfactoriamente la I.T.E.

De no haberla superado se deberá valorar los costes, tanto económicos como de confortabilidad – debido a las consecuencias derivadas de la ejecución de las obras – que supondrán y ponderar si se compensan en el precio de la compra y en el grado de satisfacción final. En cuanto al estado de la vivienda se deberá tener en cuenta su estado de conservación, que no solo es el de “decoración” – que esté mejor o peor pintada, etc.

– que deberá asociarse a la antigüedad de las instalaciones de agua, electricidad, acometidas, etc., teniendo por criterio valido que las mismas debieran renovarse, como máximo, cada 30 años, si no se quiere entrar en una dinámica de reparaciones permanentes, que suelen suponer un importe acumulado, en dinero y molestias, superior a la necesaria reforma.

En los pisos antiguos también puede resultar muy importante comprobar las posibles deudas con la comunidad de propietarios, con las compañías de agua, gas, electricidad, con las haciendas municipales y autonómicas, así como si hubiera algún tipo de expediente disciplinario en el área de urbanismo.6.

¿Cree que sería aconsejable contratar un arquitecto, tasadora o aparejador que hiciera un informe sobre el estado del piso antiguo antes de comprarlo? Personalmente entiendo que no se debe acometer la compra de una vivienda antigua si no se cuenta con el asesoramiento de un profesional en reformas, capaz de detectar deficiencias y de evaluar costes.

  • Podríamos encontrarnos inmersos en una ruina que destrozaría nuestra economía y nuestra salud física y psíquica.
  • Salvo que el comprador posea dichos conocimientos.7.
  • ¿Hay más posibilidades de aplicar una rebaja al precio de los pisos antiguos? ¿Qué porcentaje de descuento máximo se podría descontar sobre el precio de la vivienda? Dado que nos encontramos ante una operación comercial de elevado riesgo, que precisa de un mínimo de conocimientos, por parte del comprador, y de importantes inversiones, posteriores a la venta, el número de potenciales compradores es bastante reducido, por lo que el vendedor encuentra pocas oportunidades de cerrar la operación.

Esto facilita, necesariamente, las posibilidades de reducir precios, que además resulta obligado dado el montante de las posteriores inversiones. La negociación debe contemplar el importe estimado de dichas inversiones posteriores, con un cierto margen hacia el alza, dada la incertidumbre que siempre existe en este tipo de obras, donde no se acaba de descubrir todos los problemas hasta que no se comienza a picar suelos techos y paredes.

  1. En cualquier caso la posibilidad de negociación, como en todo tipo de compraventa, se encuentra condicionada por la necesidad del vendedor y por el importe de la posible hipoteca, que en estos casos, por su propia trayectoria, suele ser pequeña, si la hay.
  2. Finalmente, como en toda compra que no consista en adquirir una vivienda propiedad de una entidad financiera, conviene tener muy segura la financiación de la misma, al margen de la propia garantía inmobiliaria, que servirá de poco, en el momento actual, para que nos concedan una hipoteca.8.

¿Cree que merece la pena comprar una piso viejo a menor precio y luego reformarlo que comprar uno nuevo? Si el comprador tiene la visión espacial precisa, o se ayuda de un profesional cualificado de confianza, los resultados pueden ser espectaculares, por la singularidad y adaptación a sus necesidades.

  1. Pero además de recursos financieros, deberá invertir paciencia, ya que, a diferencia de una vivienda nueva, la antigua exigirá algún tiempo para poder ser usada a plana satisfacción.
  2. Claro que este tiempo depende por completo del estado de la misma, en el momento de la compra, y de la ambición del proyecto que desee desarrollar el comprador.

En ocasiones, este tipo de viviendas, dependiendo de su emplazamiento, permite que se incrementen sus dimensiones, incorporando trasteros, o cualquier otro tipo de zonas muertas del proyecto original. En cualquier caso, por pequeña que sea la reforma inicial que se plantee, deberá tener en cuenta que deberá revisar, y probablemente cambiar, todas las instalaciones de agua, electricidad, etc., que comentábamos anteriormente, no hacerlo supondría un disparate que lo pagaría con una larga serie de problemas, en los siguiente años, que terminarían quemando su paciencia y su cartera.9.

¿Pueden estas obras de rehabilitación encarecer demasiado el coste final de la vivienda? Las obras de rehabilitación, en las actuales circunstancias de mercado, pueden ser más costosas que la compra de la vivienda, por lo que deben valorarse seriamente para tenerlo presente a la hora de negociar el precio de compra.

Si esto se realiza con rigor y seriedad, el comprador, terminará teniendo una vivienda única, adaptada a sus necesidades y gustos, bien situada para él, y a un mejor precio que una vivienda nueva.10. ¿Se pueden aprovechar las desgravaciones fiscales por rehabilitación? Pueden acogerse a todas las ventajas propias de la compra de vivienda nueva, así como a las previstas para la rehabilitación.

COMO COMENTARIO FINAL: Personalmente tengo que manifestar que todas las viviendas, en propiedad, en las que he vivido, las he comprado siendo “viviendas antiguas”; las he adquirido a unos magníficos precios, me he divertido reformándolas, me han brindado numerosas satisfacciones mientras las ocupaba y, finalmente, las he terminado vendiendo – al cabo de unos años – muy por encima del mercado de la zona, con lo que he realizado estupendos negocios.

Si le preguntan a mi mujer no estará tan de acuerdo en cuanto a lo que se refiere a “divertirnos reformándolas”, pero corroborará el resto. : La compra de pisos antiguos: riesgos y oportunidades

¿Qué es mejor una casa de un piso o de dos pisos?

Ventajas – La primera ventaja es que suele ser más fácil que quede bonita una casa a más plantas con un diseño más sencillo. Hacerla de una sola planta implica mucha más dedicación al diseño. La segunda va en función del terreno. Si el terreno es muy estrecho lo mejor será hacerla de más plantas para aprovechar al máximo el espacio,

  • En vez de crecer en ancho se puede hacer que crezca en altura y así ahorrar espacio del terreno.
  • La tercera es que estará mucho mejor ventilada que una de una sola planta.
  • Se puede hacer que prácticamente todas las habitaciones tengan ventana y así, además, será una casa mucho más luminosa.
  • Aunque eso dependerá, claro, del tipo de casa a un nivel o con varias plantas por la que te decidas.

La cuarta ventaja son las vistas, Cuanto más alta sea la casa mejor perspectiva tendrá, por lo que si, por ejemplo, tu terreno está en la costa, será genial construir una casa de más plantas.

¿Qué piso es más limpio?

Suelos de cerámica o gres – Decantarse por estos materiales es una opción cara, pero a la larga agradecerás haber apostado por una mayor calidad. Los suelos de cerámica, gres o porcelánicos son los más fáciles de limpiar, gracias a su durabilidad y poco mantenimiento.

De entre sus beneficiosas características destaca su impermeabilidad : por mucho que se te derramen líquidos, el suelo de cerámica no sufrirá. Por otro lado, la suciedad y el polvo son fáciles de quitar con una escoba o un aspirador, y puedes asegurar su brillo pasando tranquilamente la mopa o fregando el suelo,

Además, existen suelos de cerámica o gres de muchos tonos y acabados, por lo que tienes un gran abanico de posibilidades a tu antojo. Eso sí: es recomendable evitar la mayor cantidad de juntas posibles, pues allí se suele acumular mucha suciedad.

¿Qué es más caro el porcelanato o la ceramica?

– Precio – Tomando en cuenta el precio, el piso cerámico es más económico que el porcelanato, esto se debe a que el porcelanato es fabricado bajo un proceso mas delicado y cuenta con una mejor calidad, sin embargo, esto no indica que por ser mas caro es la mejor opción para tu proyecto, pues cada espacio necesita cualidades diferentes en el piso.

¿Cuál es el mejor piso?

Revista EMB Construcción – ¿Cómo elegir el mejor piso para tu hogar? En el caso de pisos de madera, pisos laminados o flotantes, es importante tener en cuenta que la humedad afecta severamente este tipo de pisos, recomendándose su uso sólo en áreas donde no están expuestos a salpicaduras de agua, humedad ambiental, etc.

Además, estos pisos se dilatan y contraen constantemente, por lo que se deben instalar teniendo en cuenta esta característica. El Tráfico y uso del espacio Se recomienda elegir el material del piso en función de la cantidad y el tipo de tráfico que van a recibir. Los pisos cerámicos o porcelanatos ofrecen la mayor resistencia y elegancia, pero tienden a ser muy fríos.

Los suelos de madera, enchapados o laminados, son de gran belleza y calidez, pero podrían sufrir daño con mayor facilidad, aunque depende de la calidad del piso, el tipo y acabado del mismo. En tanto, los pisos de vinilo, ya sea en formato rollo o tablón, son mucho más resistentes al desgaste y a la humedad y muy fáciles de instalar y limpiar.

El estado de la losa La calidad de cualquier instalación de piso depende del estado del radier o de la losa. Para obtener mejores resultados el piso debe estar seco, libre de humedad, estable y nivelado. Para instalar un piso de cerámico, de piedra o ciertos pavimentos de madera es necesario tener una losa nivelada, sin imperfecciones superficiales o desniveles que impidan una correcta instalación.

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En el caso de una renovación, es necesario sacar el piso existente, lo que requiere mayor cantidad de obras y gastos. Estilos del diseño Para un mejor resultado general, se recomienda seleccionar un piso que complemente el estilo general de su diseño de interiores.

  1. Es mejor invertir en pisos de buena calidad: el piso no es una pared que se puede pintar o revestir continuamente y se debe convivir con él por muchísimo tiempo.
  2. Opciones de pisos • Suelos de Madera: Aportan calidez a lugares fríos.
  3. Una correcta colocación y mantenimiento adecuado los pueden mantener intactos durante largo tiempo, pero son susceptibles a deformaciones y deterioro por humedad y agua.

Requieren maderas de buena calidad para garantizar durabilidad. • Alfombras: Son de sencilla colocación y aportan calidez y estética a un recinto. Son un aislante acústico y térmico. Su principal defecto: acumulación de polvo y difícil mantención. • Cerámicos: Muy utilizados por su alta resistencia al tránsito.

Una gran gama de colores, diseños y textura les permiten adaptarse a todo tipo de decoración. Son de sencillo mantenimiento por su resistencia al agua; no poseen demasiadas desventajas, siendo uno de los materiales más utilizados. • Vinílicos: Muy fáciles de mantener, resisten la humedad y el agua; son fáciles de reemplazar y aplicar sobre otros revestimientos; se pueden aplicar en baños y cocinas y lugares con presencia de humedad; son un excelente aislante térmico y acústico, y con diseños muy versátiles.

• Piedras: Existiendo distintos tipos de piedras como mármol, piedra laja, granito, arenisca, etc, su principal ventaja es su mayor resistencia al desgaste. De una belleza y elegancia muy natural. Aunque su precio y colocación pueden ser los más elevados.

¿Cuánto es la vida útil de un edificio de apartamentos?

Los investigadores Charles W. Lamb y Carl McDaniel indican en su libro Fundamentos de Mercadotecnia que el concepto de ciclo de vida del producto resulta útil para estimular a los mercados por planear, a fin de que sean capaces de tomar la iniciativa.

Por otro lado, es especialmente útil como herramienta de predicción o pronóstico, puesto que los productos pasan por etapas específicas que permiten calcular la ubicación de un determinado producto en el ciclo de vida, mediante el uso de datos históricos (utilidades, ventas y la cantidad de competidores), ya que éstos tienden a seguir una ruta predecible durante el ciclo de vida.

Se trata de un cálculo necesario debido a que las estrategias de ambiente competitivo y del medioambiente empleadas actualmente dependen del ciclo de vida del producto. Por todo ello, resulta vital que los ingenieros conozcan qué significa este ciclo, cuáles son las etapas que lo conforman y qué características las distinguen, con la finalidad de que tengan los conceptos básicos para utilizar adecuadamente esta valiosa herramienta de predicción o pronóstico, con la que se pueden obtener diversos elementos que permiten identificar las oportunidades y los riesgos por los que atraviesan los productos.

  • ¿Qué es la vida útil? En términos generales, es una herramienta que permite conocer el tiempo que durará un producto, desde su instalación hasta que éste deje de funcionar óptimamente y deba evaluarse su reposición.
  • Es fundamental conocer la duración de cada producto, con el propósito de determinar la vida útil de un edificio o instalación.

Por otra parte, la estimación de la vida útil de las edificaciones, de las estructuras y de los bienes en general ha sido un tema de investigación relativamente poco tratado; por ello, algunas especialidades de la ingeniería han centrado su atención hacia las investigaciones respecto a la durabilidad de las estructuras, principalmente, en las de hormigón y las metálicas; sin embargo, a nivel mundial, en un artículo del autor Turibio Da Silva, investigador de la Universidad Politécnica de Cataluña, se señalan estudios sobre la durabilidad de materiales que datan de 1938, basados en probetas moldeadas en 1907, aunque no se han aplicado a todos los materiales, y en pocos casos se tiene registro de estudios técnicos que traten el tema de la vida útil de las edificaciones.

Algunas instituciones del estado y laboratorios de materiales de algunas universidades estatales han ejecutado programas enfocados a la estimación de la resistencia última o media de diferentes materiales constructivos, pero no dirigidos a las edificaciones como conjunto. En el mercado se pueden encontrar un sinnúmero de bibliografías que adjuntan tablas de esperanza de vida de diferentes tipos de edificaciones, pero muchas de ellas se han desarrollado en medios y tipologías ajenas al mercado nacional.

En términos específicos, el ciclo de vida de un producto tiene diversas definiciones, por lo que se incluyen las siguientes propuestas de diversos expertos:

Según Lamb y McDaniel, en mercadotecnia, el ciclo de vida de un producto es un concepto que proporciona una forma de rastrear las etapas de la aceptación de un producto, desde su introducción (nacimiento) hasta su declinación (muerte) En el caso de vida total, muchos autores, como Da Silva, indican que se trata del promedio estadístico que refleja la esperanza de vida de un bien expresada en años, bajo condiciones normales de operación y mantenimiento Vida útil será, entonces, la representación de la vida en la que se estima que un bien prestará servicio dentro de los límites de eficiencia económica. Es la vida útil probable futura que se estima tendrán los bienes que se valúan considerando los limites de eficiencia económica y de producción de la empresa para la cual se está realizando el avalúo Según la American Society for Testing Materials, en su estándar ASTM E 632 – 82, la vida útil “es el periodo de tiempo después de la construcción durante el cual todas las propiedades esenciales alcanzan o superan el valor mínimo aceptable con un mantenimiento rutinario”

Ahora bien, gran parte de los laboratorios de materiales dedican la mayor parte de su tiempo a investigaciones sobre el comportamiento físico de resistencia de los materiales y no en su vida útil o comportamiento en el tiempo. Los manuales que señalan la vida de los componentes de una edificación advierten que los cálculos no son exactos y sólo son una guía, por lo que deben considerarse como un promedio normal y razonable de vida útil.

  1. Edad es otro concepto fundamental en este tema y representa el tiempo transcurrido desde la instalación del bien, hasta la fecha de la valuación.
  2. Puede no ser equivalente al periodo cronológico transcurrido a partir del momento de la instalación de la propiedad nueva a la fecha del avalúo, ya que existe una serie de factores, como calidad del mantenimiento, la intensidad del uso, las reparaciones mayores y otros, que sólo pueden determinarse mediante inspección física del bien.

Por otro lado, la vida normal o vida útil esperada es una suposición que se realiza al momento de diseñar o instalar los complementos de una edificación y es el tiempo de vida razonablemente esperado de un bien, basado en la experiencia que se ha tenido en casos anteriores.

Existe otro término, que es la base del cálculo de la rentabilidad de una edificación: vida de servicio, que corresponde a la duración de servicio promedio de un edificio o de un elemento constructivo de una instalación o incluso de un componente de éste. Paralelamente, el concepto vida agotada equivale a la vida actual de cierto edificio.

Se trata del resultado de la observación y consideración de la utilidad del bien, que puede verse influenciado tanto por la observación como por la edad. Una unidad particular de propiedad puede tener una vida normal esperada de 30 años y contar con 15 años de edad, pero si por observación revela que no ha sufrido la cantidad normal de deterioro, u obsolescencia, es posible que la vida remanente esperada equivalga a 20 años, representando un agotamiento actual de sólo 33.33 por ciento de su vida normal.

Lo contrario a esto es cuando a través de abusos y descuido el bien inmueble pudo haberse agotado más de 50 por ciento de su vida normal esperada, lo que dará una vida agotada prematura. La vida media probable es el valor estadístico obtenido a partir de las curvas de mortalidad para cada bien. En México, es común encontrar bienes que han superado ampliamente la vida media probable y aún continúan en explotación económica.

En el caso de querer determinar el periodo de vida útil durante el cual un bien puede continuar prestando servicios la respuesta es aleatoria, al tratarse de problemas de probabilidad de subsistencia, lo cual, en parte, se soluciona recurriendo al uso de las tablas de mortalidad o de gráficos que representan la frecuencia de los retiros en función de la antigüedad, sobre todo en el caso de maquinaria y equipo.

Pero la vida económica de un bien se encuentra íntimamente relacionada con el grado de explotación que, a su vez, es función del adelanto tecnológico. En algunos casos, cuando un bien llega a su vida media probable resulta que es equivalente a su valor final y únicamente tiene un valor igual al de la chatarra o los desechos; lo cual ocurre con frecuencia en países de gran desarrollo industrial, mientras que en países en vías de desarrollo, el bien aún es rentable y continua productivo, prestando servicios en industrias con menores exigencias de exactitud y calidad en los productos por procesar; es decir, su valor de vida media probable será apreciable y superior al de desecho.

Mantenimiento y vida útil En general, las edificaciones plantean una expectativa de vida aproximada entre 50 y 75 años, luego de los cuales se requiere para su sobrevivencia una intervención general, que resultará necesaria según el edificio y su ubicación, su uso y también el mantenimiento que se le haya practicado a lo largo de su vida.

Si esa rehabilitación integral no se realiza, por lo general, el edificio que ha sufrido el deterioro progresivo y permanente del tiempo se verá directamente afectado, ya sea que las afectaciones hayan surgido por las variaciones climáticas o por los cambios a que ha sido sometido su entorno inmediato o él mismo; por lo tanto, se debe cuidar qué le ha sucedido, porque, además, afectará a la utilidad del inmueble.

Será importante que se impongan mantenimientos preventivos que aseguren las garantías ofrecidas en la venta. Los edificios, entonces, también deben ser inspeccionados técnicamente por el profesional capacitado, esto para que no lleguen a su ruina y se puedan aplicar distintos métodos de mantenimiento.

  1. Ante la aparición de cualquier falla de la construcción, se deberán descubrir las causas de la patología y sugerir las acciones correspondientes para su reparación integral.
  2. Asimismo, debe considerarse que, habitualmente, el tiempo transcurrido entre la aparición de la lesión y la consulta es directamente proporcional al futuro costo de la reparación, a la vez que dificulta el descubrimiento inmediato de las causas que generaron la falla.

Por ello, se recomienda que los edificios incluyan un manual de uso y mantenimiento, mismo que tendrá que actualizarse al momento de tener un cambio. La expectativa de los inmuebles se encuentra establecida en rangos de entre 50 y 75 años, cuando en realidad podría ser menor este número Calidad de vida al interior de los edificios En teoría, los edificios protegen a sus ocupantes de la contaminación imperante en la ciudad, pero, en muchos casos, durante la vida útil del edificio, sus índices pueden excederse debido a malas condiciones internas de suciedad, polvo, humedad, gases tóxicos, hongos y aguas estancadas; o bien, crear cuadros absolutamente nuevos de contaminación al interior del edificio.

Cuando más del 20 por ciento de los usuarios de un edificio presenta dolores de cabeza, náuseas, mareos, dolores de garganta, picazón o sequedad de la piel, congestión o irritación nasal, ojos llorosos o fatiga y al salir de ellos se encuentran bien es muy probable que se tenga un Síndrome del Edificio Enfermo (SEE), por lo que las acciones que se realizarán tendrán que ejecutarse según un plan correctivo y de limpieza.

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Uno de los problemas básicos en la concepción del programa de mantenimiento es lograr un equilibrio en las medidas por tomar, con el fin de evitar multiplicar las inspecciones, ante lo que resulta necesario establecer la “vida útil de materiales y sistemas” con suficiente aproximación.

  • Para este fin es necesario contar con información fehaciente procedente de los fabricantes y de la propia experiencia adquirida o provocada mediante ensayos de envejecimiento o de la observación de aquellos que están involucrados en el proceso constructivo.
  • En forma discriminada, los valuadores relacionan los inmuebles con los componentes o materiales que se caracterizan por vidas útiles de más de 50 años.

Por ejemplo, sólo se toman en cuenta los elementos de concreto, hierros, materiales de PVC, entre otros; por esa razón, el valuador erróneamente puede concluir que la expectativa de los inmuebles se encuentra establecida en rangos de entre 50 y 85 años, cuando en realidad podría ser menor este número.

Sobre el tema, algunos manuales muestran datos o listas de vida útil de diferentes tipos de inmuebles, sin embargo, muchos de éstos no señalan cómo o bajo que metodologías o parámetros se obtuvieron. Mantenimiento adecuado, fundamental Es una actividad destinada a evitar gastos mayores en los edificios, la cual siempre ha existido en aquellos casos en los que se ha dado la concurrencia de grandes inversionistas y promotores comprometidos durante toda la vida útil de la edificación, aunque no es la norma.

En el medio, la edificación como conjunto no ha convertido todavía al mantenimiento en una doctrina para la acción consolidada y aceptada por todos. Le pasa como a todas las actividades que van más allá de los intereses individuales inmediatos, ya que se necesita pasar por una fase de imposición hasta que se convierta en un hábito social.

En los años 60, el tema del control de calidad y mantenimiento de edificaciones era una materia experimental practicada sólo por grandes corporaciones; hoy en día, se conoce el nivel de especialización, las experiencias y lo exitoso que han sido los planes de mantenimiento, por lo mismo, su popularidad ha crecido.

Las fases necesarias para que se consolide una actividad de este tipo requieren de mayor información sobre el tema y de un compromiso real por parte de los profesionales, para que se aplique en la práctica y se obtengan resultados. Por otro lado, el mantenimiento es un término que se ha consolidado en la mente de los profesionales dedicados a la construcción, gracias a los resultados que se han obtenido, ya que se puede tener mayor utilidad y, evidentemente, una vida del edificio más prolongada, lo que es rentable para varios de los involucrados en el sector, pero, especialmente, con el objetivo de evitar la demanda de recursos materiales y el daño ecológico que implica.

  • El tratamiento de mantenimiento comienza en el propio programa de necesidades que el proyectista entrega al contratista de un modo más o menos rudimentario.
  • Así, se recomienda que proyectistas y diseñadores traten de considerar los costos de mantenimiento al momento que deciden los principales rasgos de la nueva promoción, mientras que al proyectista se le debe pedir que elabore el proyecto con el mantenimiento, evaluando toda su actividad, dado que decisiones que se toman en esa fase, con ligeros cambios de enfoque, se traducen en menores costos de mantenimiento para varias décadas de vida útil del edificio.

En la fase de la ejecución se recomienda a constructores y directores de obra que contemplen entre sus prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar con el mantenimiento. El usuario y administrador son muy importantes, serán quienes tendrán que respetar el manual de uso y mantenimiento, en el que se darán instrucciones que no sólo han de referirse al estricto uso y mantenimiento, sino a cómo se han de tratar las acciones de rehabilitación.

Los materiales en la vida útil Una edificación ya sea residencial, de oficinas o industrial está compuesta por una serie de materiales constructivos que, en conjunto, forman los diferentes sistemas del inmueble. Éstos son necesarios para la prestación de servicios o actividades, y gracias a los avances de la tecnología constructiva, se ha logrado que muchos de estos materiales sean más versátiles, lo que ha abierto las opciones de usos y aplicaciones.

Sin embargo, en el fondo el componente básico es el mismo. Por ejemplo, el fibrocemento, ya sea aplicado en una edificación industrial o residencial, está compuesto por fibras de amianto y celulosa mezcladas con cemento. Otro gran componente de los elementos residenciales y comerciales es el policloruro de vinilo, conocido comercialmente como PVC.

En paralelo, cada uno de esos componentes tiene un comportamiento diferente ante las diversas acciones del ambiente y sus múltiples usos. Por tal motivo, los evaluadores profesionales no deben fijar la vida de los bienes a partir de la esperanza de vida de un concreto o un metal o por el uso de un gráfico o una tabulación de valores, porque lo verdaderamente importante es el diseño, la operación y el mantenimiento previstos.

Dentro de la investigación realizada se ha determinado que, a nivel mundial, el estudio y la estimación de las vidas útiles de los bienes ha sido y es un tema en el cual cada día más organismos e investigadores se ha involucrado. Tan sólo para el año 2002 había 24 proyectos de investigación dentro del programa europeo Cooperation in Science and Technology, en especial el COST 509, dedicado a la Corrosion and Protection of Metals in Contact with Concrete; estas investigaciones tenían relación con la durabilidad de los concretos y la protección de los metales.

Entre los grupos de investigación en aspectos de vida útil de estructuras más notables se encuentran los comités del International Council for Research and Innovation in Building and Construction, como es el modelo 130 CLS, que habla de métodos para la estimación de la vida de servicio de estructuras de concreto y que se trata de uno de los más recientes en la materia.

Aunado a ello, se elaboró el 140-TLS, método que habla respecto de la predicción de la vida de servicio de los componentes de materiales en las edificaciones. Algunas de las publicaciones consultadas son de órganos tan prestigiosos como la American Society for Testing and Materials Committee, las normas de la International Organization for Standardization (ISO), específicamente en su apartado “Draft International Standard ISO / DIS 15686: Buildings Service Life Planning”, y la publicación de Marshall and Swift Publication Co., Life Expectancy Guidelines. Las vidas útiles anotadas en la Tabla No.1 sugieren que sean aplicadas por los evaluadores, como parte del proceso que culmina en la asignación de la vida útil ponderada de la edificación. Estas tablas se han ajustado tomando en cuenta la experiencia consultada a proveedores de materiales y componentes, ingenieros en mantenimiento industrial, ingenieros constructores y a la comparación directa con obras de diversas edades cronológicas.

Se les puede considerar como vidas probables mínimas y son valores básicos en el siguiente proceso, que es la estimación de la vida probable de los componentes de las edificaciones. Los estimados de vida anotados en la Tabla No.1 no provienen de una sola fuente bibliográfica o investigación, sino que son valores extraídos de distintas fuentes.

Tales valores son recomendados para condiciones normales. Cuando se utilicen y se requiera evaluar condiciones diferentes a las normales, el organismo recomienda disminuir la vida útil probable en un rango de 5 a 10 años. Es importante destacar que dentro del proceso de definición de la vida útil probable de una edificación no sólo se ha de estimar la incidencia de los costos, las características mecánicas de los materiales y su durabilidad, sino también el grado de instalación de la edificación.

Valor arquitectónico Género de construcción Grado de instalación

En segundo lugar a partir de:

Desgaste efectivo relativo a la explotación y las incidencias del ambiente Calidad de las construcciones Plan de conservación, mantenimiento y servicio

En lo que respecta al grado de instalación, éste se clasifica en:

Poco: Sin sistemas de calefacción, instalaciones electromecánicas sencillas de ventilación y sanitarios Medio: Con sistemas electromecánicos, sistema de ventilación y sanitarios normales Elevado: Sistemas de aire acondicionado, sistemas electromecánicos importantes, sistemas sanitarios importantes

Vida útil probable de inmuebles por su grado de instalación Por otro lado, el género de la construcción se clasifica en masiva o mixta. En lo que respecta al grado de instalación de una edificación, la Skanska AB recomienda el uso de los valores mostrados en la Tabla No.2.

Conclusiones A pesar de que aún no se reconoce la investigación en materia de evaluación, en el caso que aquí interesa es indudable que se requiere que las universidades y las nuevas sociedades de evaluadores, o agentes de certificación y commissioning, estimulen a los profesionales a ejercer una actitud más crítica sobre temas técnicos.

La vida útil de los bienes es un punto crítico a establecer en un sinnúmero de procedimientos. En algunos casos, decidir si hacer o no una inversión o si aceptar un bien como garantía queda sujeto a la vida de la inversión o a la vida residual. A pesar de las iniciativas existentes, todavía se exportan “recetarios” que sugieren vidas de bienes y edificaciones concebidos bajo ambientes y exigencias muy diferentes a las nacionales.

Dentro de la teoría señalada se han determinado las extensas investigaciones en materia de estimación de vida útil de los bienes, que tanto profesionales independientes como prestigiosas instituciones y asociaciones a nivel mundial han desarrollado. En el medio existe gran cantidad de tablas y resúmenes; sin embargo, luego de analizar su procedencia y bajo las condiciones de su definición, se propone el uso de dos tipo de valores.

Un grupo de ellos toma en cuenta la vida útil probable de los materiales y un segundo grupo en el que se proponga la vida útil de partidas de obra. Estos valores se consideran más acertados para las obras típicas del medio mexicano, tanto en su uso, como en el ambiente que se encuentran inmersas.

No se parte de los resultados de una sola investigación, también se han tomado los valores más acordes a la realidad, de diferentes fuentes de investigación. No sólo el método de la vida útil ponderada hace uso de las vidas probables o de la esperanza de vida de los bienes. La estimación de la vida remanente o de la vida efectiva de una edificación requiere de una adecuada y acertada definición de este parámetro, motivo adicional para profundizar en el tema.

El método de la vida ponderada no debe tomarse a la ligera, al contrario, debe someterse a análisis, ya que variables como costos de la obra, su incidencia y la vida probable de los bienes deben definirse y ser sostenibles tan claramente que no den lugar a dudas.

En muchas ocasiones se dice que el método no es eficaz, pero se debe hacer un alto y preguntar: ¿es el método ineficaz o es que se ha alimentado con factores fuera del entorno? Todas y cada una de las variables que lo componen han de estar razonablemente determinadas y aprobar el filtro del cuestionamiento; de tal manera, será posible concluir sobre la aplicabilidad o no del método.

Además, se hace hincapié en unir esfuerzos entre las asociaciones de evaluadores, ingenieros, profesionales locales y los entes estatales relacionados con el tema con el firme objetivo de formar una verdadera sinergia para el desarrollo de criterios sostenibles con la realidad nacional actual y futura.