Como Tasar Un Edificio?

Como Tasar Un Edificio
Como Tasar Un Edificio El vendedor debe exhibir la propiedad del mejor modo posible, pero los tasadores también evalúan cuestiones de entorno, desde el barrio hasta el edificio, vicios ocultos y documentación Realizar una tasación correcta es una acción clave para precisar el valor de una propiedad, aspecto que contribuirá a mostrar transparencia, profesionalismo y seriedad para llevar adelante un proyecto que aspire a una cotización equilibrada, que conforme tanto al propietario que vende su vivienda como para el que la quiere comprar. Como Tasar Un Edificio Los departamentos en CABA bajaron a precios de hace más de 7 años: qué se puede comprar con USD 85.000 Hay un mercado inmobiliario de oportunidad en distintos barrios. Expertos sostienen que las valuaciones seguirían en caída si es que la coyuntura económica no mejora y no aparece el crédito hipotecario VER NOTA Son muchos los ítems a considerar y se aconseja que los dueños soliciten las evaluaciones a empresas con experiencia en la tasación y también de ese modo existe para el corredor la posibilidad de la comparación. Como Tasar Un Edificio Extendieron el programa de asistencia para las rentas en Miami Dade La alcaldesa Levine Cava anunció la expansión del programa que cubre el incremento en el costo de la renta para determinadas familias del condado VER NOTA Daniel Rozen, gerente de la sucursal Barrio Norte de Interwin, detalló que en el avance de la tarea “preparamos una planilla con las características principales de los comparables y el inmueble: se le otorga un puntaje a cada una y se las pondera según la importancia que cada tasador le otorgue.

La ubicación y la luminosidad son fundamentales. Se cotejan estos números, para obtener así el valor.” Tareas previas a la tasación Varios especialistas coinciden en que antes de ir a ver la propiedad es necesario recopilar y analizar la información del inmueble y la zona. “La tecnología nos permite acceder a datos que nos ayudan a analizar cuestiones previas como la ubicación.

En general, uno conoce todas las calles de la zona donde opera pero si no es así, se puede realizar una búsqueda en Google Maps para ver la localización exacta, entre qué calles se encuentra la propiedad, cuál es el barrio exacto, su perfil (residencial o comercial) y sus conexiones con medios de transportes.

Con toda esa información, recién se visita la unidad”, dijo Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Por lo general, el dueño que trata de vender su vivienda exige la mayor cotización posible; de hecho suele haber tironeos hasta poder acordar el precio de cartel. Al respecto, Rozen indicó que el propietario debe entender que más allá de su pretensión o necesidad de dinero y del valor afectivo de su inmueble, “le tiene que dar relevancia al número que surgirá de la tasación profesional”.

En definitiva, explicó, “el mercado (oferta y demanda) es el que en definitiva indicará el verdadero precio de su propiedad”. Luego, señaló, “aconsejo a que se autorice la comercialización del inmueble a una inmobiliaria seria, con trayectoria, pero que a la vez, disponga de recursos humanos idóneos e informáticos modernos, que le permitan realizar en forma coordinada acciones de marketing, de ventas y de comunicación”. Como Tasar Un Edificio La colocación del cartel de venta suele provocar la ansiedad de los propietarios (NA) Muchos propietarios mientras tienen el cartel en su vivienda se ponen ansiosos, pero es necesario que al otorgar la comercialización a determinada empresa, confíen y estén tranquilos en garantizar una negociación eficaz,

Es aconsejable que el vendedor no tenga el inmueble sobrecargado de muebles y objetos y ante cada visita de un posible comprador tengan la casa limpia y ordenada. “Les recomendamos a los dueños que lleven adelante algunos arreglos a la unidad, como trabajos de pintura, para que luzca mejor y se defienda la cotización ante cada visita que concurra hasta la propiedad”, agregó Rozen.

Estar cerca de los servicios y los papeles en orden En la tasación de la propiedad se privilegia la ubicación y el entorno. Muchas operaciones se caen porque el posible comprador, aunque el inmueble reúna las condiciones que busca, no quedan conformes con las calles comerciales cercanas, los transportes, la falta de entidades de educación o de salud, entre otras cuestiones.

“La ubicación es vital. Luego, conocer bien el edificio, su estado, la cantidad de unidades, las mejoras y mantenimiento, si tiene amenities o no, entre otros detalles. Ya en la unidad hay que recorrer bien los ambientes, ver su distribución, medidas, luz natural, vistas, el estado general. En cuanto a los datos duros, recopilamos información de la escritura como los metros exactos, y el resumen de las expensas, para ver cuáles son los montos de las ordinarias, si existen extraordinarias, si hay deuda del consorcio, entre otros”, precisó Siwacki.

Quienes evalúan y las empresas también revisan si hay deudas impositivas o de algún servicio. Lady Siebenhaar, titular de Nativa Soluciones Inmobiliarias, dijo que “miramos las características de lo construido: la antigüedad, tipo de edificación (departamento, PH tipo casa, casa, por ejemplo), ubicación dentro del edificio (piso, altura, frente/contrafrente, ascensor, escaleras), amenities, cocheras, ambientes, cantidad de baños y toilette) y los detalles y calidad constructivas, cómo están hechas las paredes (de ladrillos o en seco), revoques, revestimientos, los pisos, los techos, aberturas y qué equipamientos de cocinas, calefacción o termotanques, posee el inmueble”.

En cuanto a ambientes que deben mirar con más atención los tasadores, Siebenhaar, respondió que “es decisivo ver todos con igual esmero, aunque se prestará más interés en los baños y cocinas, que es donde se pueden ocultar detalles más costosos de reparar, ya que se trata de las zonas húmedas de cada vivienda”.

Otros especialistas, en cambio, dan especial relevancia a los livings, que continúan en un balcón y ofrecen muy buenas visuales. Se asigna mayor valor a los ambientes sin “falsas escuadras” y de medidas proporcionadas. Los tasadores prestan mucha atención a baños y cocinas, que es donde se pueden ocultar detalles más costosos de reparar Rizzo, de Alternativa propiedades, dijo que observan con más esmero que en la vivienda no haya humedad. “Si hay humedad puede ser muy complicado o hasta imposible en algunos casos de solucionar y por lo general es responsabilidad del consorcio.

La propiedad puede tener detalles para refaccionar ya que hay demanda de propiedades para reciclar, pero nadie quiere lidiar con este tipo de problemas que pueden depreciar mucho el valor. Entonces, si hay humedad, hasta que el propietario no lo soluciona no sacamos la unidad a la venta. Al momento de mostrar la propiedad, aconsejamos que no haya olor, se deben airear los ambientes o perfumarlos para que huelan bien”.

Otro factor que se tiene en cuenta es lo que no se ve a simple vista, sobre todo las cañerías. Se trata de investigar con el propietario cuándo se realizaron arreglos y quéfue exactamente lo que se hizo para poder estimar si hay vicios ocultos en las cañerías e instalaciones eléctricas.

Para una cotización correcta, el propietario que está por vender su casa debe tener los papeles en condiciones. Este aspecto influye en gran medida, porque -coinciden las fuentes inmobiliarias- no tendrá el mismo precio una propiedad lista para escriturar” que otra con problemas que pueden disminuir el valor en caso de que exijan largo plazo de resolución.

Por caso, a veces se publican unidades en venta donde se aclara que hay que “regularizar los planos” y esto por lo general obedece a que el actual propietario ha hecho ampliaciones en metros cuadrados que hacen que se modifique el estado parcelario (este lo debe realizar un agrimensor) y así ascenderá el valor por ARBA, si está en la provincia de Buenos Aires.

  • Los costos y las preferencias del comprador Determinado el precio, al propietario se le explica el proceso que implica una operación de la unidad, desde la firma de la autorización de venta hasta la firma de la escritura.
  • En general las cotizaciones se hacen en forma gratuita, a excepción de ciertos estudios para tasaciones judiciales, en donde allí se cobra el 0,5% del valor que representa la propiedad.

Otra situación en que se cobra por la tasación es cuando se realizan por alguna sucesión o divorcio. Como Tasar Un Edificio La distribución es vital y la parte más desafiante para los tasadores es explicarle al propietario cuánto vale su propiedad y justificarlo “En los últimos tiempos, al tasar una propiedad el propietario puede esperar o necesitar un determinado valor, por lo que el profesional inmobiliario intentará hacerlo de forma objetiva, para poder colocar el inmueble en el mercado por un lapso razonable de tiempo (idealmente, no más de 6 meses).

Teniendo en cuenta que el valor de los inmuebles ha ido bajando en los últimos meses, en ocasiones puede darse un desfasaje entre estos valores y la expectativa del propietario”, explicó Rozen. En la decisión de los compradores, además del precio, suele ser decisivo que los inmuebles tengan un living amplio con salida al balcón (departamentos), cuenten con garaje (casas), dormitorios de medidas razonables, buena luz y placares cómodos.

Si la propiedad tiene cierta antigüedad, es importante que los baños y cocina estén reciclados. Por último, la tecnología actual ayuda a hacer un buen diagnóstico de la vivienda. Para la medición, por ejemplo, es muy práctico el láser. Y también se emplea el metro electrónico.

  • Las costumbres cambiaron, se rompió con la idea del ama de casa internada en la cocina y el resto de la familia dispersa en el hogar.
  • Hoy los espacios se integran y se disfrutan de manera compartida”, explicó Rizzo.
  • Por eso la distribución es vital y la parte más desafiante para los tasadores es explicarle al propietario que quiere vender, cuánto vale su propiedad y justificarlo.

“Para los argentinos, nuestra casa es uno de los bienes más preciados y siempre tendemos a sobrevaluarlo por la carga emotiva que tiene. Intentamos que el propietario esté convencido y seguro del precio”, concluyó. Seguí leyendo:

¿Cómo se determina el valor de un edificio?

El método que recomiendo para calcular el valor de un inmueble, el descuento de flujos de caja – El método más adecuado para calcular el valor de un inmueble es el descuento de flujos de caja, que se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida.

Las alternativas de inversión que tengamos El riesgo intrínseco de la inversión en inmueble

Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la rentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad a casas cuyos ingresos sean menos estables o estén expuestas a mayores riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).

¿Cuánto cobra un tasador en Argentina 2022?

El valor del derecho vigente a partir del 8 de junio de 2022 para las tasaciones de bienes muebles e inmuebles es de $9454,00, según normativa del Decreto 280/2022.

¿Que se valora en una tasación?

En qué se fija un tasador para valorar la vivienda – Un informe de tasación es un documento cuya elaboración está regulada por diversas disposiciones legales (urbanísticas, catastrales) entre las que la más reconocida es la Orden ECO 805/2003 y sus actualizaciones sucesivas, tal y como recuerda Sociedad de Tasación.

Identificar lo que se debe tasar, Es esencial tener delimitada físicamente la vivienda que se valora y su ubicación geográfica, mediante una dirección exacta. Situación urbanística: podríamos encontrar situaciones que afecten al valor, como que hubiese restricciones al uso a causa de calificaciones del suelo que no permitan o limiten el aprovechamiento como vivienda, leyes de carreteras, de costas, servidumbres ferroviarias, zonas verdes, catalogaciones histórico-artísticas. Y todo eso, en caso de existir puede tener una incidencia muy importante en el valor, hasta el punto de poder llegar a anularlo. En el caso de viviendas en construcción o recientemente finalizadas, también será necesario disponer de la correspondiente licencia municipal de edificación que ampare lo que se está valorando. Situación jurídica: se necesita un documento legal que permita comprobar el estado de dominio de la vivienda, y si tiene cargas (hipotecas, servidumbres, usufructos, algún tipo de protección) que limiten las posibilidades de aprovechamiento físico o económico de la vivienda. Por ejemplo, si sobre la terraza de un ático se tiene la plena propiedad o únicamente el derecho de uso, o si sobre esa terraza existe escriturada una servidumbre de paso o instalación de elementos comunitarios, que probablemente tendrá una influencia muy directa en el valor por el que se podría vender la vivienda. Estado de ocupación: Se debe conocer si la vivienda que se tasa está ocupada por la propiedad o por persona física o jurídica distinta, y en ese caso, en qué condiciones.

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Pero además, el tasador debe comprobar las características físicas de la vivienda:

Características del entorno: similitudes y diferencias del edificio con los de su entorno, cercanía de dotaciones públicas, comunicaciones, etc. Características del edificio en el que se encuentra la vivienda: antigüedad y conservación general, accesibilidad y estado de los accesos, zonas ajardinadas privadas, piscina, conserje, vigilancia, salas comunitarias especializadas u otros servicios, patologías constructivas visibles Características de la vivienda que se valora: superficie, número de habitaciones, baños o aseos, ubicación en el edificio, espacios anejos vinculados, conservación de los diferentes elementos, orientación, luminosidad, eficiencia energética, calidades de los acabados, instalaciones). Características del segmento del mercado inmobiliario en el que se encuentra la vivienda (oferta y demanda para viviendas de características similares, precios).

¿Cuando pierde valor un edificio?

Conservación y nuevos proyectos – Para las viviendas, principalmente las usadas, existen dos factores que pueden mermar su valor de una manera considerable: el mantenimiento que se le dé y el desarrollo de nuevos proyectos. El estado de conservación del inmueble y su edad son muy importantes.

  • Por lo regular suele haber una apreciación por ser un bien inmueble, pero hay una depreciación por el tema de las construcciones.
  • El terreno donde están construidas las casas y los departamentos siempre se aprecia; sin embargo, las construcciones sí tienden a depreciarse por un desgaste natural, aunque esto último se puede ver compensado, de alguna forma, por la necesidad de compra en la zona, refirió al respecto Cosgalla.

El especialista de Tu Hipoteca Fácil enfatizó la existencia de opciones de renovación a través de financiamientos otorgados por el Infonavit, Fovissste y bancos, entre otras entidades, para poder renovar las casas y apreciar el valor en buen estado de conservación.

  1. Este incremento, dijo, normalmente puede traducirse en una alza en el valor comercial de aproximadamente 10%; no obstante, esta misma proporción es la que podría perder si decidiera, por ejemplo, vender su inmueble sin una remodelación previa.
  2. Sin embargo, el especialista refirió que pueden existir otros factores que, sin la intervención del propietario, puedan apreciar una zona.

Como ejemplo de ello mencionó a la Colonia Doctores en la Ciudad de México, cuya demanda incrementó debido al encarecimiento de otras colonias de la ciudad, y que paulatinamente llevó a mayores desarrollos habitacionales y una apreciación de la zona.

Aunque suene a buenas noticias, la apreciación de la zona no suele ser equitativa para todos los inmuebles; las viviendas usadas son las más afectadas en su valor ante la llegada de repentinos proyectos inmobiliarios, matizó por su parte José Antonio Elizalde, director comercial de Coldwell Banker. Pensemos en que hay inversiones de varios desarrolladores para construir proyectos de vivienda nueva con usos diversos, que tienen la parte residencial pero también comercial, un apartado para oficinas, etcétera; las zonas residenciales cercanas, que tienen un mayor tiempo de existencia y no cuentan con un mantenimiento adecuado, empiezan a perder plusvalía porque el mercado de compradores se empieza a mover hacia ese otro desarrollo con opciones distintas, y la demanda hace que cambie el valor de las viviendas en el tiempo, ya que no pueden competir con los nuevos desarrollos, añadió.

De ahí que invertir en el mantenimiento de su inmueble sea tan importante, y no sólo cuando considere que sea necesario, sino de una manera periódica y sostenida, recomendó el directivo de Coldwell Banker. De esta manera, el mantenimiento se vuelve su escudo no sólo contra la pérdida de valor por nuevos proyectos y por el desgaste natural del inmueble, sino también para combatir otros factores como la inseguridad.

¿Cómo se calcula el valor real de una vivienda?

El valor de referencia es un dato público consultable en la sede electrónica del Catastro a partir del 01.01.2022, informando la dirección exacta del inmueble o su referencia catastral.

¿Quién puede realizar una tasación de una vivienda?

¿Quién se encarga de realizar la tasación de una vivienda? – Las empresas tasadoras las conforman arquitectos o arquitectos técnicos, capacitados para realizar todo tipo de tasaciones, y todas ellas están reguladas por el Banco de España, que les impone una serie de requisitos de obligado cumplimiento. ¿Necesitas una tasación vivienda ? Contacta con los mejores profesionales de tu zona Pide presupuesto en menos de 1 minuto y gratis

¿Cómo saber el valor del metro cuadrado de una zona?

Mide el largo y el ancho de la vivienda: mide el largo y el ancho de la superficie construida y del total del terreno.3. Multiplica el largo por el ancho: el resultado será el área en metros cuadrados.

¿Que se fija un tasador?

Los criterios que utiliza el tasador para valorar la vivienda A la hora de solicitar una para es necesario contratar la para que el banco sepa el porcentaje de financiación que concederá en función del valor determinado por el tasador. Este profesional se fija en la ubicación del inmueble, su orientación, las dotaciones públicas o también en algunos factores negativos como ambientales, de contaminación o la población marginal del entorno.

Estado del edificio: si el edificio está rehabilitado o no influye a la hora de valorar la vivienda. El tasador también se fija en si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de los Edificios (ITE) y en el aspecto exterior: balcones, fachada, etc. “hay fachadas maravillosas que luego esconden pisos que no merecen la pena o al revés”, señala Arnáiz. Ubicación de la vivienda: es esencial para o comprar una vivienda. Si la casa está ubicada en una buena zona se reflejará en la tasación y tendrá más posibilidades de venderse. “Si la casa está en una zona de bares sabrás que habrá más movimiento nocturno aunque esté bien aislada pero en verano al abrir los balcones entrará el ruido” recuerda Arnáiz. Superficie: es importante este factor aunque no todos los metros cuadrados valen lo mismo, pues depende de si está reformado, bien conservado o si la distribución es buena o no. Iluminación: la orientación de la vivienda es muy importante. No es lo mismo que el piso esté orientado al sur, al norte o al levante. Un piso con mucha luz natural tendrá una mejor valoración que un piso que no la tenga y lo mismo ocurre si tiene buenas vistas. Distribución: el tasador mira que la vivienda tenga una distribución razonable o al uso para lo que demanda el mercado o no. “A veces tienes pisos grandes y buenos per con pasillos muy largos o estancias ciegas, es decir, con poco atractivo por su distribución”, comenta Arnáiz. Ascensor y buenas ventanas: cada vez es más frecuente que los pisos tengan las ventanas de climalit, con lo que esto gana enteros a la hora de querer vender una vivienda. Que el edificio cuente con ascensor también es un aspecto a tener en cuenta por el tasador.

Pero también hay factores negativos, tal y como destaca: son los factores ambientales, de contaminación, población marginal, etc. : Los criterios que utiliza el tasador para valorar la vivienda

¿Quién tiene que pagar el tasador?

Una duda frecuente es quién paga la tasación, ¿el comprador o el vendedor? Pues bien, la responsabilidad de hacer frente a este pago corre por cuenta del comprador. Con el cambio de la ley hipotecaria en el 2019, la tasación de una vivienda para solicitar una hipoteca recae en el cliente.

¿Quién paga un tasador?

Generalmente, el pago de la tasación corre a cargo de la persona que va a comprar la vivienda. Lo más habitual es que el banco, en el momento de conceder la hipoteca, incluya los gastos de la tasación de la vivienda a la persona que se le va a conceder la hipoteca dentro de la cantidad que va a financiar al cliente.

¿Cuánto tiempo se tarda en hacer una tasación?

Habitualmente, la tasación puede estar terminada en un plazo aproximado de entre tres y siete días hábiles, a contar desde el momento en que se ha realizado la visita al inmueble y se ha dispuesto de toda la documentación e información necesaria para hacer la valoración.

¿Qué pasa si la tasación es baja?

Tasación hipotecaria baja – Es sin duda la que más controversia genera, La tasación hipotecaria baja puede provocar que el solicitante de la hipoteca no pueda solicitar el préstamo hipotecario solicitado o deba buscar otras vías de financiación. Hay que recordar que, para la solicitud de un préstamo hipotecario, es necesaria la tasación de la vivienda a comprar, por parte de una sociedad de tasación homologada por el banco de España.

¿Cuánto tarda un tasador en tasar una casa?

Desde que se realiza la visita al inmueble hasta que se entrega el informe de tasación al propietario se tardan en torno a 48 y 72 horas.

¿Cuál es la vida media de un edificio?

Los investigadores Charles W. Lamb y Carl McDaniel indican en su libro Fundamentos de Mercadotecnia que el concepto de ciclo de vida del producto resulta útil para estimular a los mercados por planear, a fin de que sean capaces de tomar la iniciativa.

Por otro lado, es especialmente útil como herramienta de predicción o pronóstico, puesto que los productos pasan por etapas específicas que permiten calcular la ubicación de un determinado producto en el ciclo de vida, mediante el uso de datos históricos (utilidades, ventas y la cantidad de competidores), ya que éstos tienden a seguir una ruta predecible durante el ciclo de vida.

Se trata de un cálculo necesario debido a que las estrategias de ambiente competitivo y del medioambiente empleadas actualmente dependen del ciclo de vida del producto. Por todo ello, resulta vital que los ingenieros conozcan qué significa este ciclo, cuáles son las etapas que lo conforman y qué características las distinguen, con la finalidad de que tengan los conceptos básicos para utilizar adecuadamente esta valiosa herramienta de predicción o pronóstico, con la que se pueden obtener diversos elementos que permiten identificar las oportunidades y los riesgos por los que atraviesan los productos.

¿Qué es la vida útil? En términos generales, es una herramienta que permite conocer el tiempo que durará un producto, desde su instalación hasta que éste deje de funcionar óptimamente y deba evaluarse su reposición. Es fundamental conocer la duración de cada producto, con el propósito de determinar la vida útil de un edificio o instalación.

Por otra parte, la estimación de la vida útil de las edificaciones, de las estructuras y de los bienes en general ha sido un tema de investigación relativamente poco tratado; por ello, algunas especialidades de la ingeniería han centrado su atención hacia las investigaciones respecto a la durabilidad de las estructuras, principalmente, en las de hormigón y las metálicas; sin embargo, a nivel mundial, en un artículo del autor Turibio Da Silva, investigador de la Universidad Politécnica de Cataluña, se señalan estudios sobre la durabilidad de materiales que datan de 1938, basados en probetas moldeadas en 1907, aunque no se han aplicado a todos los materiales, y en pocos casos se tiene registro de estudios técnicos que traten el tema de la vida útil de las edificaciones.

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Algunas instituciones del estado y laboratorios de materiales de algunas universidades estatales han ejecutado programas enfocados a la estimación de la resistencia última o media de diferentes materiales constructivos, pero no dirigidos a las edificaciones como conjunto. En el mercado se pueden encontrar un sinnúmero de bibliografías que adjuntan tablas de esperanza de vida de diferentes tipos de edificaciones, pero muchas de ellas se han desarrollado en medios y tipologías ajenas al mercado nacional.

En términos específicos, el ciclo de vida de un producto tiene diversas definiciones, por lo que se incluyen las siguientes propuestas de diversos expertos:

Según Lamb y McDaniel, en mercadotecnia, el ciclo de vida de un producto es un concepto que proporciona una forma de rastrear las etapas de la aceptación de un producto, desde su introducción (nacimiento) hasta su declinación (muerte) En el caso de vida total, muchos autores, como Da Silva, indican que se trata del promedio estadístico que refleja la esperanza de vida de un bien expresada en años, bajo condiciones normales de operación y mantenimiento Vida útil será, entonces, la representación de la vida en la que se estima que un bien prestará servicio dentro de los límites de eficiencia económica. Es la vida útil probable futura que se estima tendrán los bienes que se valúan considerando los limites de eficiencia económica y de producción de la empresa para la cual se está realizando el avalúo Según la American Society for Testing Materials, en su estándar ASTM E 632 – 82, la vida útil “es el periodo de tiempo después de la construcción durante el cual todas las propiedades esenciales alcanzan o superan el valor mínimo aceptable con un mantenimiento rutinario”

Ahora bien, gran parte de los laboratorios de materiales dedican la mayor parte de su tiempo a investigaciones sobre el comportamiento físico de resistencia de los materiales y no en su vida útil o comportamiento en el tiempo. Los manuales que señalan la vida de los componentes de una edificación advierten que los cálculos no son exactos y sólo son una guía, por lo que deben considerarse como un promedio normal y razonable de vida útil.

Edad es otro concepto fundamental en este tema y representa el tiempo transcurrido desde la instalación del bien, hasta la fecha de la valuación. Puede no ser equivalente al periodo cronológico transcurrido a partir del momento de la instalación de la propiedad nueva a la fecha del avalúo, ya que existe una serie de factores, como calidad del mantenimiento, la intensidad del uso, las reparaciones mayores y otros, que sólo pueden determinarse mediante inspección física del bien.

Por otro lado, la vida normal o vida útil esperada es una suposición que se realiza al momento de diseñar o instalar los complementos de una edificación y es el tiempo de vida razonablemente esperado de un bien, basado en la experiencia que se ha tenido en casos anteriores.

Existe otro término, que es la base del cálculo de la rentabilidad de una edificación: vida de servicio, que corresponde a la duración de servicio promedio de un edificio o de un elemento constructivo de una instalación o incluso de un componente de éste. Paralelamente, el concepto vida agotada equivale a la vida actual de cierto edificio.

Se trata del resultado de la observación y consideración de la utilidad del bien, que puede verse influenciado tanto por la observación como por la edad. Una unidad particular de propiedad puede tener una vida normal esperada de 30 años y contar con 15 años de edad, pero si por observación revela que no ha sufrido la cantidad normal de deterioro, u obsolescencia, es posible que la vida remanente esperada equivalga a 20 años, representando un agotamiento actual de sólo 33.33 por ciento de su vida normal.

Lo contrario a esto es cuando a través de abusos y descuido el bien inmueble pudo haberse agotado más de 50 por ciento de su vida normal esperada, lo que dará una vida agotada prematura. La vida media probable es el valor estadístico obtenido a partir de las curvas de mortalidad para cada bien. En México, es común encontrar bienes que han superado ampliamente la vida media probable y aún continúan en explotación económica.

En el caso de querer determinar el periodo de vida útil durante el cual un bien puede continuar prestando servicios la respuesta es aleatoria, al tratarse de problemas de probabilidad de subsistencia, lo cual, en parte, se soluciona recurriendo al uso de las tablas de mortalidad o de gráficos que representan la frecuencia de los retiros en función de la antigüedad, sobre todo en el caso de maquinaria y equipo.

  1. Pero la vida económica de un bien se encuentra íntimamente relacionada con el grado de explotación que, a su vez, es función del adelanto tecnológico.
  2. En algunos casos, cuando un bien llega a su vida media probable resulta que es equivalente a su valor final y únicamente tiene un valor igual al de la chatarra o los desechos; lo cual ocurre con frecuencia en países de gran desarrollo industrial, mientras que en países en vías de desarrollo, el bien aún es rentable y continua productivo, prestando servicios en industrias con menores exigencias de exactitud y calidad en los productos por procesar; es decir, su valor de vida media probable será apreciable y superior al de desecho.

Mantenimiento y vida útil En general, las edificaciones plantean una expectativa de vida aproximada entre 50 y 75 años, luego de los cuales se requiere para su sobrevivencia una intervención general, que resultará necesaria según el edificio y su ubicación, su uso y también el mantenimiento que se le haya practicado a lo largo de su vida.

Si esa rehabilitación integral no se realiza, por lo general, el edificio que ha sufrido el deterioro progresivo y permanente del tiempo se verá directamente afectado, ya sea que las afectaciones hayan surgido por las variaciones climáticas o por los cambios a que ha sido sometido su entorno inmediato o él mismo; por lo tanto, se debe cuidar qué le ha sucedido, porque, además, afectará a la utilidad del inmueble.

Será importante que se impongan mantenimientos preventivos que aseguren las garantías ofrecidas en la venta. Los edificios, entonces, también deben ser inspeccionados técnicamente por el profesional capacitado, esto para que no lleguen a su ruina y se puedan aplicar distintos métodos de mantenimiento.

  1. Ante la aparición de cualquier falla de la construcción, se deberán descubrir las causas de la patología y sugerir las acciones correspondientes para su reparación integral.
  2. Asimismo, debe considerarse que, habitualmente, el tiempo transcurrido entre la aparición de la lesión y la consulta es directamente proporcional al futuro costo de la reparación, a la vez que dificulta el descubrimiento inmediato de las causas que generaron la falla.

Por ello, se recomienda que los edificios incluyan un manual de uso y mantenimiento, mismo que tendrá que actualizarse al momento de tener un cambio. La expectativa de los inmuebles se encuentra establecida en rangos de entre 50 y 75 años, cuando en realidad podría ser menor este número Calidad de vida al interior de los edificios En teoría, los edificios protegen a sus ocupantes de la contaminación imperante en la ciudad, pero, en muchos casos, durante la vida útil del edificio, sus índices pueden excederse debido a malas condiciones internas de suciedad, polvo, humedad, gases tóxicos, hongos y aguas estancadas; o bien, crear cuadros absolutamente nuevos de contaminación al interior del edificio.

Cuando más del 20 por ciento de los usuarios de un edificio presenta dolores de cabeza, náuseas, mareos, dolores de garganta, picazón o sequedad de la piel, congestión o irritación nasal, ojos llorosos o fatiga y al salir de ellos se encuentran bien es muy probable que se tenga un Síndrome del Edificio Enfermo (SEE), por lo que las acciones que se realizarán tendrán que ejecutarse según un plan correctivo y de limpieza.

Uno de los problemas básicos en la concepción del programa de mantenimiento es lograr un equilibrio en las medidas por tomar, con el fin de evitar multiplicar las inspecciones, ante lo que resulta necesario establecer la “vida útil de materiales y sistemas” con suficiente aproximación.

  • Para este fin es necesario contar con información fehaciente procedente de los fabricantes y de la propia experiencia adquirida o provocada mediante ensayos de envejecimiento o de la observación de aquellos que están involucrados en el proceso constructivo.
  • En forma discriminada, los valuadores relacionan los inmuebles con los componentes o materiales que se caracterizan por vidas útiles de más de 50 años.

Por ejemplo, sólo se toman en cuenta los elementos de concreto, hierros, materiales de PVC, entre otros; por esa razón, el valuador erróneamente puede concluir que la expectativa de los inmuebles se encuentra establecida en rangos de entre 50 y 85 años, cuando en realidad podría ser menor este número.

  1. Sobre el tema, algunos manuales muestran datos o listas de vida útil de diferentes tipos de inmuebles, sin embargo, muchos de éstos no señalan cómo o bajo que metodologías o parámetros se obtuvieron.
  2. Mantenimiento adecuado, fundamental Es una actividad destinada a evitar gastos mayores en los edificios, la cual siempre ha existido en aquellos casos en los que se ha dado la concurrencia de grandes inversionistas y promotores comprometidos durante toda la vida útil de la edificación, aunque no es la norma.

En el medio, la edificación como conjunto no ha convertido todavía al mantenimiento en una doctrina para la acción consolidada y aceptada por todos. Le pasa como a todas las actividades que van más allá de los intereses individuales inmediatos, ya que se necesita pasar por una fase de imposición hasta que se convierta en un hábito social.

En los años 60, el tema del control de calidad y mantenimiento de edificaciones era una materia experimental practicada sólo por grandes corporaciones; hoy en día, se conoce el nivel de especialización, las experiencias y lo exitoso que han sido los planes de mantenimiento, por lo mismo, su popularidad ha crecido.

Las fases necesarias para que se consolide una actividad de este tipo requieren de mayor información sobre el tema y de un compromiso real por parte de los profesionales, para que se aplique en la práctica y se obtengan resultados. Por otro lado, el mantenimiento es un término que se ha consolidado en la mente de los profesionales dedicados a la construcción, gracias a los resultados que se han obtenido, ya que se puede tener mayor utilidad y, evidentemente, una vida del edificio más prolongada, lo que es rentable para varios de los involucrados en el sector, pero, especialmente, con el objetivo de evitar la demanda de recursos materiales y el daño ecológico que implica.

  • El tratamiento de mantenimiento comienza en el propio programa de necesidades que el proyectista entrega al contratista de un modo más o menos rudimentario.
  • Así, se recomienda que proyectistas y diseñadores traten de considerar los costos de mantenimiento al momento que deciden los principales rasgos de la nueva promoción, mientras que al proyectista se le debe pedir que elabore el proyecto con el mantenimiento, evaluando toda su actividad, dado que decisiones que se toman en esa fase, con ligeros cambios de enfoque, se traducen en menores costos de mantenimiento para varias décadas de vida útil del edificio.

En la fase de la ejecución se recomienda a constructores y directores de obra que contemplen entre sus prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar con el mantenimiento. El usuario y administrador son muy importantes, serán quienes tendrán que respetar el manual de uso y mantenimiento, en el que se darán instrucciones que no sólo han de referirse al estricto uso y mantenimiento, sino a cómo se han de tratar las acciones de rehabilitación.

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Los materiales en la vida útil Una edificación ya sea residencial, de oficinas o industrial está compuesta por una serie de materiales constructivos que, en conjunto, forman los diferentes sistemas del inmueble. Éstos son necesarios para la prestación de servicios o actividades, y gracias a los avances de la tecnología constructiva, se ha logrado que muchos de estos materiales sean más versátiles, lo que ha abierto las opciones de usos y aplicaciones.

Sin embargo, en el fondo el componente básico es el mismo. Por ejemplo, el fibrocemento, ya sea aplicado en una edificación industrial o residencial, está compuesto por fibras de amianto y celulosa mezcladas con cemento. Otro gran componente de los elementos residenciales y comerciales es el policloruro de vinilo, conocido comercialmente como PVC.

  • En paralelo, cada uno de esos componentes tiene un comportamiento diferente ante las diversas acciones del ambiente y sus múltiples usos.
  • Por tal motivo, los evaluadores profesionales no deben fijar la vida de los bienes a partir de la esperanza de vida de un concreto o un metal o por el uso de un gráfico o una tabulación de valores, porque lo verdaderamente importante es el diseño, la operación y el mantenimiento previstos.

Dentro de la investigación realizada se ha determinado que, a nivel mundial, el estudio y la estimación de las vidas útiles de los bienes ha sido y es un tema en el cual cada día más organismos e investigadores se ha involucrado. Tan sólo para el año 2002 había 24 proyectos de investigación dentro del programa europeo Cooperation in Science and Technology, en especial el COST 509, dedicado a la Corrosion and Protection of Metals in Contact with Concrete; estas investigaciones tenían relación con la durabilidad de los concretos y la protección de los metales.

Entre los grupos de investigación en aspectos de vida útil de estructuras más notables se encuentran los comités del International Council for Research and Innovation in Building and Construction, como es el modelo 130 CLS, que habla de métodos para la estimación de la vida de servicio de estructuras de concreto y que se trata de uno de los más recientes en la materia.

Aunado a ello, se elaboró el 140-TLS, método que habla respecto de la predicción de la vida de servicio de los componentes de materiales en las edificaciones. Algunas de las publicaciones consultadas son de órganos tan prestigiosos como la American Society for Testing and Materials Committee, las normas de la International Organization for Standardization (ISO), específicamente en su apartado “Draft International Standard ISO / DIS 15686: Buildings Service Life Planning”, y la publicación de Marshall and Swift Publication Co., Life Expectancy Guidelines. Las vidas útiles anotadas en la Tabla No.1 sugieren que sean aplicadas por los evaluadores, como parte del proceso que culmina en la asignación de la vida útil ponderada de la edificación. Estas tablas se han ajustado tomando en cuenta la experiencia consultada a proveedores de materiales y componentes, ingenieros en mantenimiento industrial, ingenieros constructores y a la comparación directa con obras de diversas edades cronológicas.

Se les puede considerar como vidas probables mínimas y son valores básicos en el siguiente proceso, que es la estimación de la vida probable de los componentes de las edificaciones. Los estimados de vida anotados en la Tabla No.1 no provienen de una sola fuente bibliográfica o investigación, sino que son valores extraídos de distintas fuentes.

Tales valores son recomendados para condiciones normales. Cuando se utilicen y se requiera evaluar condiciones diferentes a las normales, el organismo recomienda disminuir la vida útil probable en un rango de 5 a 10 años. Es importante destacar que dentro del proceso de definición de la vida útil probable de una edificación no sólo se ha de estimar la incidencia de los costos, las características mecánicas de los materiales y su durabilidad, sino también el grado de instalación de la edificación.

Valor arquitectónico Género de construcción Grado de instalación

En segundo lugar a partir de:

Desgaste efectivo relativo a la explotación y las incidencias del ambiente Calidad de las construcciones Plan de conservación, mantenimiento y servicio

En lo que respecta al grado de instalación, éste se clasifica en:

Poco: Sin sistemas de calefacción, instalaciones electromecánicas sencillas de ventilación y sanitarios Medio: Con sistemas electromecánicos, sistema de ventilación y sanitarios normales Elevado: Sistemas de aire acondicionado, sistemas electromecánicos importantes, sistemas sanitarios importantes

Vida útil probable de inmuebles por su grado de instalación Por otro lado, el género de la construcción se clasifica en masiva o mixta. En lo que respecta al grado de instalación de una edificación, la Skanska AB recomienda el uso de los valores mostrados en la Tabla No.2.

Conclusiones A pesar de que aún no se reconoce la investigación en materia de evaluación, en el caso que aquí interesa es indudable que se requiere que las universidades y las nuevas sociedades de evaluadores, o agentes de certificación y commissioning, estimulen a los profesionales a ejercer una actitud más crítica sobre temas técnicos.

La vida útil de los bienes es un punto crítico a establecer en un sinnúmero de procedimientos. En algunos casos, decidir si hacer o no una inversión o si aceptar un bien como garantía queda sujeto a la vida de la inversión o a la vida residual. A pesar de las iniciativas existentes, todavía se exportan “recetarios” que sugieren vidas de bienes y edificaciones concebidos bajo ambientes y exigencias muy diferentes a las nacionales.

Dentro de la teoría señalada se han determinado las extensas investigaciones en materia de estimación de vida útil de los bienes, que tanto profesionales independientes como prestigiosas instituciones y asociaciones a nivel mundial han desarrollado. En el medio existe gran cantidad de tablas y resúmenes; sin embargo, luego de analizar su procedencia y bajo las condiciones de su definición, se propone el uso de dos tipo de valores.

Un grupo de ellos toma en cuenta la vida útil probable de los materiales y un segundo grupo en el que se proponga la vida útil de partidas de obra. Estos valores se consideran más acertados para las obras típicas del medio mexicano, tanto en su uso, como en el ambiente que se encuentran inmersas.

No se parte de los resultados de una sola investigación, también se han tomado los valores más acordes a la realidad, de diferentes fuentes de investigación. No sólo el método de la vida útil ponderada hace uso de las vidas probables o de la esperanza de vida de los bienes. La estimación de la vida remanente o de la vida efectiva de una edificación requiere de una adecuada y acertada definición de este parámetro, motivo adicional para profundizar en el tema.

El método de la vida ponderada no debe tomarse a la ligera, al contrario, debe someterse a análisis, ya que variables como costos de la obra, su incidencia y la vida probable de los bienes deben definirse y ser sostenibles tan claramente que no den lugar a dudas.

En muchas ocasiones se dice que el método no es eficaz, pero se debe hacer un alto y preguntar: ¿es el método ineficaz o es que se ha alimentado con factores fuera del entorno? Todas y cada una de las variables que lo componen han de estar razonablemente determinadas y aprobar el filtro del cuestionamiento; de tal manera, será posible concluir sobre la aplicabilidad o no del método.

Además, se hace hincapié en unir esfuerzos entre las asociaciones de evaluadores, ingenieros, profesionales locales y los entes estatales relacionados con el tema con el firme objetivo de formar una verdadera sinergia para el desarrollo de criterios sostenibles con la realidad nacional actual y futura.

¿Cuánto es la vida util de un inmueble?

La Depreciación de los Bienes de Uso

Bienes Vida útil Cálculo
Inmuebles Muebles y Útiles Instalaciones Maquinaria Equipos de Computación Rodados 50 años 10 años 10 años 10 años 5 años 5 años 100% : 50 años 100% : 10 años 100% : 10 años 100% : 10 años 100% : 5 años 100% : 5 años

¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor comercial?

Resumiendo: la diferencia entre valor catastral y valor de mercado es la forma en la que se valora un bien inmueble: una de cara a saber los impuestos que se pagarán por la vivienda y la segunda para saber el valor efectivo a la hora de comprar o vender el inmueble.

¿Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor comercial?

Tipos de avalúos – Entre los tipos de avalúos más comunes destacan el avalúo comercial y el avalúo fiscal.1. Avalúo comercial. Indica el valor de un inmueble dentro del mercado inmobiliario. Una valuación por debajo del valor real puede representar una pérdida de inversión; de igual manera, un sobreprecio puede complicar la venta del inmueble.2.

Avalúos catastrales, en los que se fija el impuesto predial que paga el inmueble. Avalúo de traslado de dominio o ISAI, un impuesto que se genera cuando el inmueble cambia de dueño.

* También podemos encontrar el avalúo por estimaciones de valor —que ayuda a fijar el precio de un inmueble que sigue en construcción, es decir, que continúa en obra gris o está en preventa; y el avalúo de determinación de rentas —que precisa el valor de un inmueble, con el fin de decidir el monto que se pedirá al arrendarlo—.

Como puedes darte cuenta, el avalúo catastral forma parte de los avalúos fiscales, es decir, de aquellos que determinan el pago de un impuesto. En tanto, un avalúo comercial simplemente indica el valor de un inmueble dentro del mercado inmobiliario. Para realizar una solicitud de avalúo, se necesitan ciertos documentos, como la boleta predial liquidada, el plano del terreno, el último recibo de agua, las escrituras de la propiedad, el recibo de la luz o teléfono y, para Infonavit, el número de seguro social.

El monto que resulta del avalúo no siempre es el valor comercial, ya que pudo haberse gestionado para efectos fiscales (pago de impuestos). Si es una colonia muy cotizada, el valor comercial es mucho más alto que el fiscal; si es una zona que no es demandada, será muy similar al valor fiscal.

¿Cuándo aumenta el valor de un edificio?

¿Qué es la plusvalía? – Empecemos definiendo qué es la plusvalía. En pocas palabras, la plusvalía es el aumento de valor de un inmueble, derivado de las condiciones alrededor del mismo a lo largo del tiempo. Es decir que un inmueble aumenta de valor principalmente por lo que sucede a su alrededor.

  1. ¿Y todos los inmuebles tienen plusvalía? En teoría sí, pero no es la realidad ya que aunque casi todos los inmuebles suben de valor, no todos suben al mismo ritmo y en casos aislados, pueden bajar de valor.
  2. El aumento de valor se debe a que las condiciones alrededor del terreno o edificio mejoran durante el paso de los años.

Un inmueble aumenta de valor principalmente por lo que sucede a su alrededor. Para buscar la mayor plusvalía a la hora de hacer una inversión inmobiliaria, te recomendamos poner atención a los siguientes puntos.

¿Quién valoriza un predio?

Se llama valorización pues la ejecución de estas obras traduce en que los bienes inmuebles que se benefician directamente de ellas aumentará su valor. Por eso, únicamente la pagan los propietarios y/o poseedores de estos bienes.