La expensa se calcula por el porcentual que fija el Reglamento de Propiedad (antes llamado Reglamento de Copropiedad y Administración). La expensa no se fija por el porcentual que figura en el título de propiedad de cada propietario ni por los metros cuadrados que abarca la Unidad Funcional.
Hemos notado que El 70% de las expensas de los consorcios y barrios cerrados tienen errores Un estudio revela los más comunes La liquidación del sueldo del encargado y los intereses de las unidades en mora suelen tener errores en el 70 % de las expensas liquidadas con Excel. Tienen consecuencias económicas y posiblemente también legales sobre los propietarios.
Los errores más habituales son los vinculados a la liquidación de sueldo de los encargados. Los cálculos de los conceptos no son simples, dependen de muchas variables y por temas inflacionarios suelen ser ajustados frecuentemente. Sumado a eso, se deben mencionar los cambios que provienen del Gobierno.
El sueldo del encargado representa el 30 % aproximadamente del costo de las expensas, sumando el rubro de haberes y aportes. El segundo error más habitual,, corresponde al cálculo de los intereses de las unidades con mora: puede perjudicar al consorcio en menos y/o a los propietarios, Por eso es muy importante para quien liquida las expensas : conocer qué consiste el Estado Patrimonial del Consorcio y cómo mantener siempre la información actualizada y completa.
Cómo reportar el cobro de cheques con fechas diferidas. Cómo reflejar la conciliación bancaria en la liquidación. Cómo calcular el prorrateo entre las unidades, en especial cuando hay eximición en el pago de ciertos rubros de expensas. Cómo calcular los intereses y hacer la cuenta corriente de los propietarios, manteniéndola siempre actualizada.
¿Cómo se dividen las expensas de un edificio?
La regla de 3 simple – Una regla de 3 simple consiste en tomar tres valores que conocemos, y en base a ellos conseguir el valor que falta. O sea, sabemos que, por ejemplo, la sumatoria de los porcentuales de los locales da el 46% (23% + 23%), y ese 46% es el 100% de todos los locales.
| 46% | 100% |
| 23% | x |
Sabemos que el 46% es el 100% de todos los locales, y 23% es el porcentual de un local, pero todavía no sabemos el nuevo porcentaje en ese 100% La cuenta que tenemos que hacer es: 23 x 100 / 46 (23 multiplicado 100, el resultado dividido 46). Lo que nos da como resultado 50.
| 50,00% | 100,00% |
| 12,50% | x |
El 50% es el 100% de todos los departamentos, y 12.50% es el porcentual de un departamento, pero todavía no sabemos el nuevo porcentaje en ese 100% Nuevamente, realizamos al cuenta: 50 x 100 / 12,50 = 25. Entonces cada unidad funcional departamento va a tener un porcentual del 25% cada uno para participar en sus gastos específicos.
| 4,00% | 100,00% |
| 1,00% | x |
El 4% es el total de los porcentuales de las cocheras y el 1% es el porcentual de cada una. La cuenta acá quedaría así: 1 x 100 / 4 = 25. Cada cochera, en estas nuevas expensas del tipo A, B, C, van a tener un porcentual del 25% cada una para los gastos que sean exclusivos de su sector.
| Unidad Funcional N° | Unidad Funcional | Expensas A Todas las unidades | Expensas B Locales | Expensas C Deptos. | Expensas D Cocheras |
| 1 | Local | 23,00% | 50% | – | – |
| 2 | Local | 23,00% | 50% | – | – |
| 3 | Depto. | 12,50% | – | 25% | – |
| 4 | Depto. | 12,50% | – | 25% | – |
| 5 | Depto. | 12,50% | – | 25% | – |
| 6 | Depto. | 12,50% | – | 25% | – |
| 7 | Cochera | 1,00% | – | – | 25% |
| 8 | Cochera | 1,00% | – | – | 25% |
| 9 | Cochera | 1,00% | – | – | 25% |
| 10 | Cochera | 1,00% | – | – | 25% |
| TOTAL % | 100,00% | 100% | 100% | 100% |
img class=’aligncenter wp-image-189362 size-full’ src=’https://edificiosarcadia.com.ar/wp-content/uploads/2022/12/dozhyjoxaenani.png’ alt=’Como Se Calculan Las Expensas De Un Edificio’ /> Los nuevos porcentuales creados deben figurar en el listado de prorrateo Las expensas del tipo “A”, van a ser aquellos gastos en los que participen todo el consorcio (sueldos, cargas sociales, sindicatos, seguros, etc.) Las expensas del tipo “B”, van a ser los gastos que sean exclusivos de los locales (la luz, reparaciones, etc.).
¿Que se incluye en las expensas?
¿Cómo diferenciar los gastos comunes de expensas de los extraordinarios? -, Gastos ordinarios o comunes: son los gastos habituales del edificio y de los cuales tiene que hacerse cargo todo el consorcio. Ellos son:, Sueldo del encargado. Artículos de limpieza,
- Gastos de luz, agua y gas del edificio.
- Mantenimiento de, por ejemplo, ascensores, bomba de agua, limpieza de la pileta.
- Otros servicios como la vigilancia.
- Sueldos del personal del edificio.
- Gastos de combustible y electricidad.
- Honorarios por reparaciones.
- Gastos extraordinarios: son aquellos gastos que implican una mejora que incrementa el valor del edificio, innovaciones, modificaciones o reposición de maquinarias fuera de uso.
Estos incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, como también, la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento. Su pago debe ser resuelto por la asamblea de propietarios, con el voto de la mayoría y según políticas vigentes del reglamento de copropiedad del edificio. 
Las expensas son los gastos de mantenimiento de un edificio que deben abonar tanto sea propietario como inquilino. Foto: Archivo
¿Cómo se pagan las expensas de un edificio?
¿Qué incluye las expensas? – Las expensas son expendios, desembolsos o gastos. De acuerdo al diccionario de la Real Academia Española ( RAE ), el término puede referirse a las litisexpensas, que son las costas que se generan, o que se espera que se generen, en el desarrollo de un pleito.
- En Argentina, se denomina expensas a los gastos de mantenimiento de un edificio que se distribuyen entre todos los propietarios o inquilinos.
- Se trata del dinero que se necesita para pagar los servicios que se utilizan en espacios comunes (luz, agua, gas), el sueldo del encargado, los seguros y otras prestaciones.
Las expensas se pagan mensualmente. Cada mes, el administrador del consorcio realiza una liquidación que envía a los propietarios donde se detalla el monto a abonar.
Por lo general la cifra está vinculada a la superficie que ocupa la propiedad : en un mismo edificio, los propietarios de los departamentos (apartamentos) más grandes pagan más que los dueños de las propiedades más pequeñas;
En ocasiones, las expensas incluyen además de un fondo de reserva para eventuales contingencias. De esta manera, los propietarios deben pagar los gastos y un monto extra para la conformación de dicho fondo. Este tipo de expensas responde al nombre de comunes.
- No obstante, hay que establecer la existencia de lo que se conoce como expensas comunes extraordinarias.
- Bajo este término se encuentran aquellos gastos que deben abonarse por parte de la comunidad que no son ordinarios, es decir, que se producen no de forma habitual.
- En concreto, aquellas son determinadas por la pertinente junta o asamblea y pueden ir dirigidas a pagar desde la indemnización a terceros por daños ocasionados por la comunidad hasta obras de mejora en las zonas comunes pasando por la indemnización por despido del personal contratado en alguna área concreta.
Otros datos importantes acerca de las expensas son los siguientes: -Todas, sean del tipo que sean, tienen que ser aprobadas en la junta o asamblea de los propietarios. -Por regla general, serán aprobadas si cuentan con la mayoría simple de los asistentes a la citada reunión, es decir, lo que es la mitad más uno.
- Es importante mencionar que, por lo general, el pago de las expensas corresponde a quien vive en el edificio;
- Si una persona es dueña de un departamento y lo alquila, las expensas deben ser abonadas por el inquilino y no por el propietario;
Eso sí, esto último no es así en todos los casos por lo que cuando se alquila un piso es importante fijarse bien en el acuerdo que existe en torno a esa cuestión. La locución preposicional “a expensas de”, por otra parte, refiere a aquello que se realiza por cuenta o a costa de otro individuo.
¿Cómo se miden las expensas?
La expensa se calcula por el porcentual que fija el Reglamento de Propiedad (antes llamado Reglamento de Copropiedad y Administración). La expensa no se fija por el porcentual que figura en el título de propiedad de cada propietario ni por los metros cuadrados que abarca la Unidad Funcional.
¿Cuánto puede subir la administración 2022?
Presupuesto 2022 en propiedad horizontal U na vez cerrado el periodo presupuestal del año 2021 es obligación de los consejos de administración y el administrador empezar a preparar el presupuesto a presentar en la asamblea general ordinaria de copropietarios para el año 2022, que analizándolo va a ocasionar muchos conflictos tomar esta decisión porque se deben tener en cuenta tres variables: los servicios, los seguros y los mantenimientos en la copropiedad.
En cuanto a los servicios que son prestados por personal humano, su incremento deberá darse acorde a lo establecido en el Decreto 1724 de 2021 para el salario mínimo, es decir el 10,07%. En esta proporción también se incrementan los servicios de vigilancia y aseo que son de los rubros más grandes dentro de las copropiedades.
En cuanto a las primas de los seguros, éstas han subido por los riesgos que han ocasionado los paros nacionales del año 2021. Y en cuanto a los mantenimientos de los edificios, presupuestarlos queda supeditado a la vetustez de los edificios, teniendo en cuenta mayores valores en comparación al año anterior como son el aumento del salario mínimo en caso de necesitar mano de obra y el aumento en el valor de los repuestos, en ocasiones por más del 20%, como consecuencia de la pandemia.
Con este análisis se puede concluir que difícilmente el incremento en las expensas comunes de administración para este año estará por debajo del 11%, debido al mayor valor en la mano de obra y de los insumos para sostener el mantenimiento de los Edificios o Conjuntos. Ahora bien, veremos asambleas que buscando ahorro aprueben presupuestos que no logren cubrir los gastos básicos de administración y como consecuencia deterioren la inversión inmobiliaria o tengan que asumir cuotas superiores en un futuro para poder tener en funcionamiento las áreas comunes del Edificio. Generalmente los copropietarios somos críticos cuando queremos evaluar lo que no se ha hecho para conservar un edificio por parte de los órganos de administración, pero demasiado tacaños para autorizar un presupuesto que se acondicione a las necesidades de la copropiedad.
Autor Este artículo obedece a la opinión del columnista. Vanguardia Liberal no responde por los puntos de vista que allí se expresen. : Presupuesto 2022 en propiedad horizontal
¿Cómo se calcula el coeficiente de un apartamento?
En los edificios o conjuntos residenciales, los coeficientes de copropiedad se calculan teniendo en cuenta la participación del área privada construida de cada bien de dominio particular, en el área total de todo el edificio o conjunto.
¿Cómo se puede medir un edificio?
Buscaremos el punto más alto, colocaremos la cinta métrica y dejaremos caer el otro extremo hasta que toque el suelo asegurándonos de que la cinta métrica está tensa y completamente vertical, para lo cual necesitaríamos que la otra persona tense el extremo que toque el suelo.
¿Cuánto salen las expensas en Buenos Aires?
Una de las principales recomendaciones es contratar personal idóneo. Poco a poco se van normalizando los arreglos que se habían postergado por la pandemia en los distintos consorcios Según datos brindados por la Liga del Consorcista en la Capital y provincia de Buenos Aires, el índice de morosidad por expensas, dependiendo de cada consorcio, oscila entre el 20% y el 35 por ciento. Verano caliente: alquilar en la Costa Atlántica será un 80 por ciento más caro que la temporada pasada Los destinos para disfrutar la playa siguen liderando las preferencias de los turistas. En Mar del Plata, el lugar más buscado, los alquileres de departamentos de 3 ambientes parten desde $150.000 al mes VER NOTA En cada rincón del país el pago del mantenimiento de áreas comunes varía según las tipologías y gastos comunes que exige el mantenimiento de los edificios y barrios cerrados. 
Los departamentos en CABA bajaron a precios de hace más de 7 años: qué se puede comprar con USD 85.000 Hay un mercado inmobiliario de oportunidad en distintos barrios. Expertos sostienen que las valuaciones seguirían en caída si es que la coyuntura económica no mejora y no aparece el crédito hipotecario VER NOTA Por lo relevado desde Consorcio Abierto, en CABA, el valor promedio de las expensas mensuales oscila en 16.987 pesos ; en Gran Buenos Aires (GBA), 6.823 pesos, y en el interior, promedian al mes unos 6.816 pesos,
“Al tener que manejarse el consorcio como una economía hogareña y haber mucha variedad de economías consorciales, las estadísticas no son exactas. Podemos decir que la expensa promedio de un departamento de dos ambientes por la zona céntrica de la CABA ronda entre $ 8.000 y 15.000 “, dijo David Loisi, CEO de la Liga del Consorcista.
“La expensa promedio de un departamento de 2 ambientes en el centro porteño ronda entre 8.000 y 15.000 pesos. Depende del estado general del inmueble y gastos en personal” (Loisi) Al inicio de la pandemia y por un buen tiempo se postergaron obras de mantenimiento general. 
Especialistas recomiendan analizar presupuestos con precisión para no sufrir dolores de cabeza en el pago mensual de un consorcio o barrio Desde el sector se habla de etapas de los arreglos pendientes. Al principio de la pandemia, cuando las restricciones eran mucho más estrictas, se hizo imposible hacerlos pues los trabajadores no podían ir a los edificios. 
Cómo es el penthouse más alto del mundo: afirman que desde allí puede apreciarse la curvatura de la tierra Está en una torre de 472 metros de altura de la ciudad de Nueva York y la vivienda de 1.630 m2 también es un tríplex ubicado entre los pisos 129 y 131 de la edificación que está cerca del Central Park VER NOTA “Algunos comenzaron a hacerse, pero con demoras.
Sobre todo porque los proveedores tenían 3 a 4 meses de retraso en ciertos trabajos y era muy difícil encontrar disponibilidad. Hoy esa situación fue mejorando. Aunque cuando hay una nueva ola de COVID, como la que hubo en enero con la cepa Ómicrom, puede complicarse la concurrencia de los trabajadores porque muchos se pueden encontrar aislados nuevamente”, amplió Laiuppa.
Sumar ingresos Una opción para sumar un ingreso extra puede lograrse si se alquilan a terceros espacios comunes (como medianeras o terrazas para publicidades), desde luego, decidido esto por asamblea y siempre y cuando el reglamento no lo prohíba. “En consorcios grandes y barrios privados también se hace la compra y el posterior acopio de elementos necesarios al por mayor a modo de no perder contra la inflación “, dijo Loisi.
Incidencia del crecimiento edilicio El parque edilicio de CABA en particular, tuvo en los últimos años la irrupción de nuevos edificios que han modernizado algunos sectores de la ciudad pero a los edificios levantados hace décadas les cuesta mantenerse en valor realizando los arreglos para tal fin. Es dificultoso juntar el dinero necesario para hacer los mantenimientos básicos.
“A modo de ejemplo se puede decir que el trabajo de pintura exterior del frente de un edificio promedio (12 pisos con 40 unidades) hace dos años costaba $ 350.000 y hoy ese valor se duplicó y en este sentido lo que ha sucedido es que los costos de los materiales como la pintura sufrieron incrementos de costos por encima de la inflación lo que ha elevado los presupuestos más de la cuenta”, explicó a Infobae Rodrigo Martínez Daveño, administrador de consorcios y abogado.
“Como ejemplo, el trabajo de pintura exterior del frente de un edificio promedio (12 pisos con 40 unidades) hace dos años costaba $ 350.000 y hoy ese valor se duplicó” (Martínez Daveño) Según un cálculo estimado, por la morosidad en un edificio promedio de 12 pisos y 40 unidades son unos $ 100.000 que no se recaudan sobre un total de $ 300.000 que representan el total de gastos mensuales del mismo.
Mientras que en los barrios privados a diferencia de los consorcios de propiedad horizontal la composición de esa morosidad es diferente. “En los edificios se forma principalmente de pequeñas deudas (en su mayoría) de varios no pagadores mientras que en los barrios privados es una morosidad que se constituye de montos mas elevados en una menor cantidad de deudores. 
Pintar el frente de un edificio de 12 pisos hoy sale más de $ 650.000, un desafío para cualquier administración en CABA, y más si hay alta morosidad por parte de los habitantes del inmueble “Al eliminar costos de papel, impresión, gastos logísticos, es aconsejable reemplazar licencias de otros sistemas no integrales y lograr una mejor trazabilidad de datos,
- Además, toda la información que gracias a la digitalización podemos almacenar, permite gestionar mejores precios con proveedores y detectar posibles ahorros en distintas áreas.
- De hecho, también se optimiza la rentabilidad al hacer más eficiente cada una de las operaciones y el uso del tiempo”, comentó Laiuppa.
Una parte de lo que se recauda por expensas se destina para el pago de servicios públicos e impuestos (electricidad y ABL, por ejemplo). En los casos de edificios que cuentan con servicio de seguridad privada la mitad de lo recaudado se utiliza para pagar este servicio y el resto es para los gastos, o sea que los consorcios con seguridad privada abonan el doble de expensas que aquellos que no cuentan con esta prestación.
¿Qué cubren las expensas de un edificio?
Este monto que se paga mensualmente incluye el sueldo del encargado del edificio, el pago de los servicios utilizados en espacios comunes como la luz, el gas y el agua, los seguros y otras prestaciones.
¿Cómo se hace la división horizontal de un edificio?
Cómo conseguir la Escritura de División Horizontal: Requisitos, trámites y documentación – Para realizar una división horizontal de una propiedad, debes acudir a un Notario para elaborar unas escrituras nuevas o modificar las ya existentes, Después, este documento se inscribe en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro. Previamente, el Notario puede solicitarte:
Legitimación idónea en el/los otorgantes. Es decir, que todos los propietarios y titulares afectados deben estar de acuerdo con la nueva escritura. Normalmente, en los pisos de nueva construcción este trámite lo realizan los promotores, quienes deben acreditar, a su vez, los propios títulos de dominio y/o representación. De la misma forma, cuando se inscribe una nueva Escritura de División Horizontal, deben fijarse claramente las nuevas cuotas de participación en cada uno de los elementos de la propiedad.
La escritura debe ser pública, Esta escritura sirve como título constitutivo, y en ella deben describirse el edificio, todos los elementos privativos y comunes, y todos los accesos a elementos comunes o a la vía pública, de forma correlativa y asignándoles una cuota numérica en relación con el total del inmueble.
Licencia de obras, En los inmuebles de nueva construcción, la licencia de obras determina el número de entidades privativas, viviendas y usos admitidos en el edificio. En los edificios antiguos o de segunda mano, este documento no era un requisito imprescindible, y sigue sin serlo en algunos casos. Sin embargo, la posibilidad de estar realizando una parcelación ilegal por la atribución de uso privativo de suelo o de alterar la superficie y número de las viviendas, hace obligatorio presentar una licencia de obras para tramitar la Escritura de la División Horizontal, Por ejemplo, si tienes un piso muy grande y quieres dividirlo en dos apartamentos o viceversa, necesitas realizar un proyecto y pedir una Licencia de obras en tu Ayuntamiento, ya que todos los nuevos elementos deben ajustarse a todas las normativas actuales, aunque el piso/s original/es no las cumpliera.
¿Qué es la división horizontal de un edificio?
División horizontal, qué es – La división horizontal consiste en separar la estructura de un inmueble en varias unidades registrales independientes (pisos, locales, trasteros, plazas de garaje, etc.). Como resultado, cada una de estas fincas individuales participa en forma de copropiedad sobre el terreno donde está ubicado ese inmueble y en caso de existir, con poder de decisión sobre las zonas comunes.