Como Sacar Al Administrador Del Edificio?

Como Sacar Al Administrador Del Edificio
¿Cómo cambiar de administrador? – Lo primero que debes saber es que la ley establece la posibilidad de cambiar al administrador en el momento que así lo decida la comunidad. El comité de administración no puede despedir de manera directa al administrador del edificio o condominio, para rescindir sus servicios, debe convocar a una asamblea de copropietarios y someterlo a votación.

¿Qué mayoría se necesita para cambiar de administrador?

Pasos para cambiar de Administrador de Fincas – Paso 1: Propuesta y Convocatoria de la Junta El cambio de Administrador de Fincas puede proponerlo cualquier propietario de la Comunidad. Y para presentar la propuesta, debe convocarse una Junta. La junta para cambiar de administrador la convoca, de manera habitual, el presidente de la comunidad, ya que tiene la potestad para convocar la junta sin necesidad de que exista un número mínimo de convocantes.

Pe ro también la pueden convocar el 25% de los vecinos. Si se promueve la junta sin la ayuda del presidente o el administrador, se debe tener en cuenta que todos los propietarios tienen que ser correctamente notificados. Además, n o es necesario que esté presente el Administrador saliente. E l cambio puede producirse en una junta extraordinaria, convocada exclusivamente para este asunto, o en una junta ordinaria cómo un orden más del día.

Supervecina puede acompañarte en todo el proceso de convocatoria y cambio de administración, facilitándoos la gestión. También podéis utilizar nuestro servicio de voto online de forma totalmente gratuita, que está a vuestra disposición en la web. Además, para que el proceso sea más sencillo, aquí os ofrecemos el modelo de convocatoria extraordinaria para cambiar de administrador.

Podéis descargarlo y rellenar los datos de vuestra Comunidad. Paso 2: Junta y Votación Se necesita una mayoría simple tanto en número de propietarios (la mitad más uno de los propietarios) como en porcentaje de cuota de participación (más del 50% de propiedad del inmueble representada) para que se apruebe el cambio de administración.

De cara a la Junta, es conveniente tener propuestas alternativas de administración para que no se cree un vacío de gestión y haya que convocar una nueva junta. No olvidéis incluir en el orden del día la presentación de estas propuestas supeditadas a la aprobación del cambio de administración.

  1. Una vez tomada la decisión de cambio, al administrador saliente hay que notificarle por escrito.
  2. Contará con un plazo de hasta 30 días para la entrega de la documentación esencial y realizar el cambio de Administrador.
  3. Para cuando se celebre la junta, aquí os dejamos el modelo de acta de la Junta General Extraordinaria.

Podéis descargarlo y rellenar los datos sobre la junta, ¡así de fácil! Paso 3: Motivos del cese Debéis motivar adecuadamente las razones para el cese de la administración actual, lo que se denomina «causa justa», que no incluye por ejemplo: el hecho de tener una oferta económica más ventajosa, no convocar juntas (eso puede hacerlo siempre el presidente), o la exigencia del cobro a morosos.

  1. La pérdida de confianza puede ser considerada una causa justa.
  2. El justificarla con los compromisos adquiridos por el administrador al inicio de su gestión, es lo adecuado.
  3. Un documento de utilidad es el código deontológico del administrador de fincas del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, en el que se recogen las obligaciones, buenas prácticas y relaciones con los propietarios que son esperables en el ejercicio de la profesión.

Causa justa es, por ejemplo, la pérdida de confianza derivada de un perjuicio económico causado a la comunidad, o no presentar las cuentas anuales en tiempo y forma. No olvidéis establecer un plazo para la transferencia de la documentación de la comunidad, el administrador «saliente» debe proporcionar el cierre de la contabilidad hasta la fecha del cambio y el administrador «entrante» revisarla.

¿Qué hacer si el administrador del edificio no responde?

2- El juzgado de policía local – La ley 21.442 estipula que en los casos en los cuales exista una diferencia irreconciliable entre copropietarios y el administrador, pueden acudir al juzgado de policía local. En este sentido, si existe una duda sobre la administración y no puede ser resuelta por intermedio del comité, se puede acudir a esta instancia.

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El art.44 de la referida ley señala que serán de competencia de los Juzgados de Policía Local ” las contiendas que surjan en el ámbito del régimen especial de copropiedad inmobiliaria establecido en esta ley y que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y la asamblea de copropietarios, el comité de administración o el administrador, o entre estos mismos órganos de administración de la copropiedad inmobiliaria, relativas a la administración o funcionamiento del condominio, para lo cual estos tribunales estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas controversias.”, añade y enumera entre las posibles disputas la nulidad de acuerdos de la asamblea, la citación a asamblea, la exigencia de que el administrador rinda cuentas y otros.

“Estos tribunales estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas controversias”, añade y enumera, entre las posibles disputas, la nulidad de acuerdos de la asamblea, la citación a asamblea, la exigencia de que el administrador rinda cuentas y otros.

¿Cuándo se puede cambiar de administrador?

Para poder cambiar de administrador es necesario contar con el apoyo del 25% de los coeficientes de participación de la comunidad, que suele coincidir, normalmente, con el 25% de los propietarios. En el caso de no llegar a ese porcentaje, deberá permanecer en el cargo el mismo administrador.

¿Qué pasa si el administrador no convoca a asamblea en todo el año?

Novedades en las asambleas según el nuevo Código Civil En una amplia exposición, el Dr. Bartolomé Orfila se encargó de hacer una somera referencia a las más significativas novedades introducidas en materia de asambleas por la nueva legislación en vigencia desde agosto de 2015, oportunidad en que fue sancionado el Código Civil y Comercial de la Nación.

En esta nota extractamos los principales puntos de su exposición. Incumbencias de las asambleas El artículo 2058, inciso c), dispone que corresponde a ellas resolver sobre « las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio». Esas decisiones han dejado de ser excluyentes del administrador, como lo preveía la Ley 13.512, pero cabe puntualizar que la nueva norma no dispone que la conformidad de la asamblea necesariamente deba ser previa a la decisión del nombramiento o despido del personal.

No existe obstáculo alguno para que las decisiones que adoptare el representante legal del consorcio sobre esas cuestiones sean convalidadas por la asamblea con posterioridad. De todos modos, ni antes ni ahora aún menos, en razón de la importancia de las erogaciones que se encuentran comprometidas, los administradores de consorcios muy raramente tomaban ni tomarán decisiones sobre esa cuestión sin contar con el consenso previo de los copropietarios.

  • La autoconvocatoria
  • El artículo 2059 introduce la facultad de los copropietarios de « autoconvocarse » para deliberar en asamblea, pero no es una herramienta regulada con flexibilidad, ni se facilita en absoluto su empleo.
  • En efecto, la norma exige que, tanto la propuesta de la convocatoria como el temario contenido en la misma deben contar con la aprobación de los dos tercios de los propietarios.

Salta a la vista que la alternativa de la « autoconvocatoria » es de naturaleza muy excepcional por la importante proporción de voluntades que es preciso reunir para concretarla. Ello se explica por cuanto la misma normativa faculta al Consejo de Propietarios a convocar a asamblea cuando el administrador es renuente a hacerlo frente a solicitudes concretas y fundadas.

Posibilidad de adoptar decisiones válidas sin celebrar asamblea La nueva legislación ha previsto el supuesto de la adopción de decisiones válidas sin necesidad de la citación, deliberación y votación de la asamblea, cuando la resolución sea adoptada por la unanimidad de los integrantes del consorcio (artículo 2059, último párrafo).

Va de suyo que no se llega a una decisión unánime como la descripta sin un previo intercambio de ideas y de la manifestación de un coincidente acuerdo de voluntades. Lo que la norma prevé es que -dándose la conformidad de la totalidad de los propietarios- no resultaría práctico que fueran adicionados los requisitos de la citación y reunión previas para que quede materializada la decisión.

  1. Por ejemplo: si se ha acordado por parte de todos los copropietarios concurrir en un mismo día y horario a una escribanía para otorgar y firmar una escritura de modificación del reglamento, asisten todos ellos y suscriben el documento, resultaría ocioso e innecesario exigir que también sea celebrada una asamblea con ese mismo objeto.
  2. Consulta a los ausentes para conformar la mayoría necesaria
  3. Frente a la más que frecuente dificultad o imposibilidad de reunir las mayorías necesarias para la adopción de determinadas decisiones, el legislador ha optado por incorporar la solución que dispone en el segundo párrafo del Artículo 2060, que dispone:
  4. « La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente».
  5. Esta es una facultad de los presentes en una asamblea que no ha reunido el número de voluntades necesario para adoptar válidamente alguna decisión, pero por esa misma circunstancia, se trata de una atribución que puede o no ejercerse.
  6. En caso de hacerlo, el acto de la asamblea habrá de ser seguido por la remisión a los ausentes por medio fehaciente de una comunicación de la propuesta detallada que ha sido sometida a consideración, seguida del pertinente emplazamiento haciéndoles saber de la posibilidad de oponerse mediante una contestación expresa a formular también por el mismo medio.
  7. Vale decir que en el acta de la asamblea que se labrare deberá dejarse constancia:
  8. 1) De la remisión de las comunicaciones cursadas.
  9. 2) Del vencimiento del plazo de quince días desde la recepción de las notificaciones.
  10. 3) Del conteo de respuestas en contrario recibidas a la propuesta formulada.
  11. 4) El cómputo final del que resultará si la decisión sometida a votación ha quedado o no aprobada (Artículo 2062 in fine).
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Queda claro que en la asamblea siempre se vota. Y se vota lo que se propone a propósito del tema anunciado en el orden del día. Sobre ello, si no se alcanza la mayoría suficiente para su aprobación, quienes sostuvieron la propuesta más votada pueden decidir que ella sea sometida al mecanismo de consulta del citado artículo 2060, segundo párrafo.

  • Esto significa que al voto afirmativo de los presentes se sumará el «voto» afirmativo de los ausentes, que se presumirá también afirmativo en caso de su silencio frente a la comunicación de la propuesta.
  • Si con el mencionado mecanismo se alcanza la mayoría requerida para la adopción de la decisión de que se trata, ella habrá quedado válidamente aprobada.
  • Plazo de caducidad para plantear la acción de nulidad de la asamblea
  • Todos los actos jurídicos son válidos hasta tanto una decisión judicial firme los declare nulos.
  • En el caso de las asambleas de copropietarios la nueva legislación ha fijado un plazo extremadamente exiguo para demandar su nulidad. En efecto, el tercer párrafo del artículo 2060 dispone:
  • « El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea».

Uno de los más frecuentes planteos de nulidad es el atinente a los defectos en la citación o en la omisión de la notificación de la misma a determinados propietarios. Es evidente que el propósito perseguido ha sido el de disminuir al máximo posible toda litigiosidad referida al tema.

  1. Cabe aclarar que la norma en cuestión no habrá de ser aplicable a aquellos supuestos en los cuales, mediante una decisión asamblearia, se pretendieren considerar válidamente adoptadas decisiones que requieren la unanimidad de voluntades o la conformidad expresa del o de los propietarios afectados (artículos 2052, 2057, 2061).
  2. El referido plazo se encuentra previsto para planteos de nulidad sustentados especialmente en cuestionamientos formales.
  3. Conformidad expresa del titular para modificar sus derechos
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Todas las normas contenidas en los reglamentos de copropiedad que están referidas a los derechos subjetivos de propiedad de cada uno de los integrantes del consorcio, se las ha denominado doctrinariamente como cláusulas estatutarias, Son las que están indisolublemente vinculadas al derecho de dominio sobre las unidades.

  • La proporción de cada unidad con relación al valor del conjunto, el porcentual de participación en los gastos comunes, el destino de cada una de las unidades que componen el edificio, el carácter de la ocupación y uso de los espacios y cosas comunes, son derechos adquiridos por el copropietario y forman parte integrante de su título de propiedad.
  • Ninguna mayoría, por abrumadora que fuera, podría modificar las condiciones bajo las que cada propietario ha accedido al dominio de su unidad funcional.
  • Así como un grupo de copropietarios no podría aumentar su porcentual de dominio sobre el inmueble común, en desmedro de otros condóminos, tampoco podría disminuir su participación en los gastos de la comunidad, en perjuicio de los restantes comuneros.

Con buen criterio el artículo 2061 del Código Civil y Comercial de la Nación, en lugar de exigir para tales cambios un acuerdo unánime ha elegido una fórmula más abarcadora disponiendo: « Conformidad expresa del titular, Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares».

  1. Asambleas judiciales
  2. Para la nueva legislación lo habilita la solicitud de convocatoria de una asamblea judicial no está dado por la imposibilidad de reunir el «quórum», pues dicho problema ha desaparecido en razón de la herramienta conferida por el segundo párrafo del artículo 2060 (consulta a los ausentes).
  3. que da lugar a ese posibilidad de peticionarla es la eventual omisión por parte del administrador o del consejo de propietarios, en subsidio, de convocar a la asamblea.
  4. Considerando que el espíritu del Código en esta materia consiste en reducir al mínimo posible la litigiosidad, entendemos que la invocación de urgencia o gravedad continuará siendo exigida por los tribunales para dar curso favorable a la citación de una asamblea judicial.
  5. El Artículo 2063 dispone: «Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial”.

“El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes”. “Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio”.

Uno de los casos más frecuentes en los cuales la justicia suele proveer la solicitud de una asamblea judicial es el que se configura en los supuestos de «doble administración»: cuando un administrador removido de sus funciones resiste la decisión apoyado por un grupo de propietarios y el nuevo administrador designado ve dificultado el ejercicio de sus funciones por esa causa, generándose una situación de incertidumbre para los copropietarios, el personal, los proveedores y los terceros.

Es a esa posibilidad a la que se alude en la parte final del artículo cuando habilita al juez para disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio, medidas que pueden consistir en el nombramiento de un administrador judicial para zanjar el conflicto.