Como Administrar Un Edificio De Propiedad Horizontal?

Como Administrar Un Edificio De Propiedad Horizontal
La Administración en Edificios sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal

  • Como consecuencia de los vacíos legales del Código Civil que se analizan a continuación, y con la facultad que otorga la Ley de Actualización Tributaria en su artículo 35 “A”; a los proyectos inmobiliarios que se desarrollan actualmente se les dota de una entidad constituida bajo la figura de entidades civiles o mercantiles a elección del desarrollador; para que a través de estas entidades se puedan prestar servicios de mantenimiento y conservación de áreas comunes del proyecto inmobiliario que se llegue a administrar.
  • Actualmente los proyectos de Desarrollo Inmobiliario que se encuentran siendo ejecutados por los desarrolladores a largo del país, y especialmente en la Ciudad de Guatemala, son proyectos de varias plantas y unidades cuya intención es poder densificar el área urbana en las diferentes ciudades en donde estos se encuentran siendo desarrollados, obteniendo de esta manera distintos espacios que una vez inscrito el Régimen de Propiedad Horizontal en el Registro de la Propiedad que corresponda, cada uno de estos espacios obtiene un numero de finca, folio y libro independiente para cada uno de los mismos; quedando de igual manera “Áreas de Uso Común” para la generalidad de los propietarios de una finca filial nacida como consecuencia del régimen mencionado.
  • Derivado de la anteriormente manifestado, se da la necesidad de que este tipo de proyectos, por contar con áreas de uso común y compartido, tengan una administración que se encargue del mantenimiento de estas áreas de uso común, así como de la provisión de servicios generales para el uso del edificio; por lo que a continuación explicamos brevemente como la normativa actualmente vigente, regula la administración para proyectos sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal.

Código Civil ” artículo 547. Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal deben ser administrados por la persona que designe la mayoría de propietarios. El Administrador ejercerá su cargo con sujeción a las disposiciones que debe contener el reglamento de copropiedad y administración.” ” artículo 548.

  1. Como se puede identificar dentro de los artículos anteriormente citados del Código Civil guatemalteco, se establece la figura del ” administrador” de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, sin limitar el que este “administrador ” pueda ser una persona individual o jurídica, o el que tenga que ser propietario o no de una finca filial del edificios sometido a dicho régimen; regulándose para el efecto las siguientes características para la figura del ” administrador “:
  2. a) el ” administrador ” deberá de ser designado por la mayoría de propietarios (asamblea de propietarios);
  3. b) el ” administrador ” es el representante legal de los propietarios; y,
  4. c) el ” administrador ” tendrá las facultades generales que la ley otorga a todo mandatario.
  5. De las características enumeradas en el párrafo anterior, para la figura del ” administrador ” que regula el Código Civil de Guatemala, se realizan los siguientes comentarios a manera de análisis, en el mismo orden para cada una de las mismas:
  6. a) se menciona que el ” administrador ” se designa por la “asamblea de propietarios”, sin embargo, no se regula si esta asamblea de propietarios cuenta con personalidad jurídica, y por lo tanto poseer capacidad jurídica para ser sujeto de derechos y obligaciones;
  7. b) se regula que el ” administrador ” es el “representante legal” de la asamblea de propietarios, sin embargo, como se menciona en la literal anterior, la asamblea de propietarios como tal no cuenta con personalidad jurídica, por lo que el nombramiento de administrador que eventualmente pudieren realizar, no es inscribible ante algún registro público y por lo tanto carecerá de valor legal para la mayoría de terceros con los que la asamblea de propietarios necesite o desee tener relaciones jurídicas; y,
  8. c) así mismo se regula que, el ” administrador ” tendrá las facultades generales que la ley otorga a todo “mandatario”, sin embargo, no se tiene claro si este mandato lo ejercerá el administrador en nombre de la asamblea de propietarios, la cual carece de personalidad jurídica para otorgar este tipo de poderes legales, o si ejercerá el mandato a título particular por cada uno de los propietarios de una finca filial del edificio, con lo que no se podrían ejecutar los fines comunes que persiga la asamblea de propietarios.

Como Administrar Un Edificio De Propiedad Horizontal Derivado de los puntos analizados en el párrafo anterior, se puede concluir que, la Asamblea de Propietarios de edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal que establece el Código Civil de Guatemala; carece de personalidad jurídica, no puede ser sujeto de derechos y obligaciones, y no puede realizar el nombramiento del ” administrador ” como Representante Legal de la misma conforme a las formalidades que la ley establece para una representación de este tipo.

Por lo tanto, esta Asamblea de Propietarios, no cuenta con los recursos o instrumentos legales que le permitan ejecutar y hacer valer las decisiones tomadas en asamblea frente a terceros fuera de los miembros de la Asamblea de Propietarios, y con los que la misma desee o necesite entablar relaciones jurídicas.

Ley de Actualización Tributaria ” artículo 35 “A”. Tratamiento especial para áreas y servicios comunes en proyectos inmobiliarios. Los desarrolladores de proyectos inmobiliarios de múltiples unidades que se constituyan conforme los regímenes de copropiedad, condominio u otras formas similares, podrán constituir entidades civiles o mercantiles, accionadas o no, que presten servicios a los propietarios, tales como mantenimiento, agua o conservación de áreas comunes, entre otros”

  • Como consecuencia de los vacíos legales, ya analizados en el Código Civil, y con la facultad que otorga la Ley de Actualización Tributaria en su artículo 35 “A”; a los proyectos inmobiliarios que se desarrollan actualmente se les dota de una entidad constituida bajo la figura de entidades civiles o mercantiles a elección del desarrollador ; para que a través de estas entidades se puedan prestar servicios de mantenimiento y conservación de áreas comunes del proyecto inmobiliario que se llegue a administrar.
  • Logrando con esto dotar al edificio de los recursos e instrumentos legales que le permitan ejecutar y hacer valer las decisiones tomadas en asamblea frente a terceros, fuera de los miembros de la Asamblea de Propietarios de fincas filiales del edificio en cuestión.
  • Lic. César Barrios

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¿Qué tipo de contrato tiene un administrador de propiedad horizontal?

CONTRATO DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL – ¿Qué tipo de contrato se suscribe entre la copropiedad y el administrador? – ​ Existen diferentes modalidades para este tipo de servicio, entre las más usuales, encontramos el contrato de prestación de servicios y el contrato de trabajo.

La Copropiedad debe determinar cuál de las dos formas contractuales es la que mejor se adapta a sus necesidades, teniendo en cuenta que la principal diferencia entre las dos consisten en que, de una parte, en el contrato de prestación de servicios el contratista tiene autonomía para realizar su labor; mientras que en el contrato laboral existe la subordinación y, además, en el laboral se debe respetar una jornada laboral y un horario; de otra parte, en el contrato de prestación de servicios no existen cargas laborales para quien se beneficia de los servicios, tales como: seguridad social, trabajo suplementario, vacaciones, primas legales, indemnizaciones, etc.

, pues todas estas obligaciones son propias del contrato de trabajo. A continuación nos referimos a las características propias de los contratos de trabajo y de prestación de servicios, así como a sus diferencias: CONTRATO DE TRABAJO El Contrato de trabajo es aquel por el cual una persona natural se obliga a prestar un servicio personal a otra persona, natural o jurídica, bajo la continuada dependencia o subordinación de la segunda y mediante remuneración.

Se rige por las reglas del derecho laboral. Los elementos constitutivos de la relación laboral son los siguientes (art.23 del Código Sustantivo del Trabajo): La actividad personal del trabajador, es decir, realizada por sí mismo. El contrato de trabajo supone la obligación del trabajador de realizar una actividad laboral para el empleador.

Esta labor bien puede ser física o intelectual y debe ser prestada por el trabajador persona natural directamente, en este contrato sólo concurren dos partes. La continuada subordinación o dependencia del trabajador respecto del empleador, que faculta a éste para exigirle el cumplimiento de órdenes, en cualquier momento, en cuanto al modo, tiempo o cantidad de trabajo, e imponerle reglamentos, la cual debe mantenerse por todo el tiempo de duración del contrato, y Un salario como retribución del servicio.

  • En este sentido establece el artículo 23 del código sustantivo del trabajo, en su numeral 2 haciendo referencia al contrato realidad, lo siguiente: “(.) 2.
  • Una vez reunidos los tres elementos de que trata este artículo se entiende que existe contrato de trabajo y no deja de serlo por razón del nombre que se le dé ni de otras condiciones o modalidades que se le agreguen.” De conformidad con lo anterior, en derecho existe lo que se denomina el contrato realidad y el principio de primacía de la realidad sobre las formas, por lo tanto así se suscriba un contrato de prestación de servicios, si en la práctica se dan los elementos del contrato de trabajo, se considerará como tal.

Cabe anotar que la existencia de la relación laboral implica el reconocimiento de prestaciones sociales y la obligación para el empleador de efectuar aportes al sistema integral de protección social. CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS El contrato de prestación de servicios es un contrato de naturaleza civil que se traduce en un acuerdo de voluntades entre dos personas, las cuales adquieren unos derechos y obligaciones recíprocas, este tipo de contrato se celebra cuando se requiere que una de las partes tenga conocimientos especializados en un área determinada.

En el contrato de prestación de servicios, se establece la autonomía e independencia del contratista desde el punto de vista técnico y científico, lo cual constituye un elemento esencial de este contrato. Lo anterior significa que el contratista dispone de un amplio margen de discrecionalidad en cuanto a la ejecución del objeto contractual dentro del plazo fijado y a la realización de la labor, según las estipulaciones acordadas.

Como se mencionó, el contrato de prestación de servicios se rige por las reglas del derecho civil y entre sus principales características se encuentran las siguientes: Tiene por objeto la ejecución de labores en razón de la experiencia, capacitación y formación de una persona natural o jurídica en determinada materia La autonomía e independencia del contratista desde el punto de vista técnico y científico, constituye el elemento esencial de este contrato y es el punto que lo diferencia con el contrato laboral.

Esto significa que el contratista dispone de un amplio margen de discrecionalidad en cuanto concierne a la ejecución del objeto contractual dentro del plazo fijado y a la realización de la labor, según las estipulaciones acordadas. La naturaleza del contrato es temporal y por lo tanto su duración, de manera preferente, debe ser la indispensable para ejecutar el objeto contractual convenido.

Así las cosas, si se dan los anteriores elementos, existirá un contrato de prestación de servicios el cual goza de validez legal y produce plenos efectos entre las partes. En este orden de ideas, el contrato y acuerdos que en él se hacen constar son ley para las partes.

En el contrato de prestación de servicios los sujetos son, de un lado quien presta el servicio, denominado el contratista que puede ser una persona natural o jurídica y del otro, el beneficiario del mismo denominado el contratante. La ley no exige ninguna formalidad especial, este es un contrato consensual o de forma libre, que puede celebrase verbalmente o por escrito, siendo esta última modalidad la más aconsejable.

En este caso no se genera el reconocimiento de prestaciones sociales y la afiliación y pago de los aportes al sistema integral de protección social correrán por cuenta del contratista. Normatividad relacionada: Artículo 53 Constitución Política Artículo 22 y ss del código sustantivo del trabajo Artículos 1494 y ss del Código Civil Ley 675 de 2001

¿Quién manda en la propiedad horizontal?

¿Qué es el administrador? – El administrador de una propiedad horizontal es el representante de la persona jurídica, a quien mediante decisión de la asamblea general, se le encomendó la administración del edificio o conjunto, para que realice los actos y contratos necesarios para el funcionamiento de la propiedad horizontal, de acuerdo con las normas legales y en representación de la misma.

¿Qué libros de contabilidad debe llevar una propiedad horizontal?

Tendrán el carácter de obligatorios los libros Mayor y Balances y Diario, o, en defecto de estos dos, el libro de Cuentas y Razón’.

¿Quién debe administrar un condominio?

Ley de Condominios FAU 2000.- Biblioteca Virtual

  • Curso de Administración de Condominios
  • LEY 19.537 – DE CONDOMINIOS
  • Publicada en el Diario Oficial 16 de Diciembre de 1997
  • Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente Proyecto de Ley
  1. TITULO I
  2. Del Régimen de Copropiedad Inmobiliaria.
  3. Artículo 1º La presente ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se puede constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos.
  4. Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros.
  5. Podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas normadas por planeas reguladores o que cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del Decreto con Fuerza de Ley Nº 458 de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones y que cumplan con los requisitos establecidos en esta ley.
  6. Sólo las unidades que integran condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra la presente ley podrán pertenecer en dominio exclusivo a distintos propietarios.
  7. Artículo 2º Para los efectos de esta ley, se entenderá por:

Condominios: las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la presente ley. Se distinguen dos tipos de condominios, los cuales no podrán estar emplazados en un mismo predio:

Tipo A, las construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común, y Tipo B, los predios, con construcciones o con proyecto de construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común de todos ellos.2.

  1. Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques;
  2. Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal;
  3. Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los señalados en las letras a) y b) precedentes;
  4. Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios, y
  5. Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean aquellos a que se refieren las letras a), b), c) y d) precedentes.

Gastos comunes ordinarios: se tendrán por tales los siguientes:

  1. De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;
  2. De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;
  3. De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos piezas o partes de éstos, y
  4. De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.
  1. Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.
  2. Copropietarios hábiles: aquellos copropietarios que se encuentren al día en el pago de los gastos comunes.

Artículo 3º. Cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común.

  • El derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad.
  • Los avalúos fiscales de las diversas unidades de un condominio deberán determinarse separadamente.
  • Artículo 4º Cada copropietario deberá contribuir a los gastos comunes ordinario como a los gastos comunes extraordinario, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes a dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.
  • Si el dominio de una unidad perteneciere en común a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes correspondientes a dicha unidad, sin perjuicio de su derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en la unidad, en la proporción que les corresponda.
  • Si un condominio consta de diferentes sectores y comprende bienes o servicios destinados a servicios únicamente a uno de esos sectores, el reglamento de copropiedad podrá establecer que los gastos comunes correspondientes esos bienes o servicios serán sólo de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo sector, en proporción al avalúo fiscal de la respectiva unidad, salvo que el reglamento de copropiedad establezca una contribución diferente, sin perjuicio de la obligación de los copropietarios de esos sectores de concurrir a los gastos comunes generales de todo el condominio, que impone el inciso primero precedente.
  • La obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición, y el crédito gozará de un privilegio de cuarta clase, que preferirá, cualquiera que sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2481 del Código Civil, sin perjuicio del derecho del propietario para exigir el pago de su antecesor en el dominio y de la acción de saneamiento por evicción, en su caso (1).
  • Si, por no contribuirse oportunamente a los gastos a que aluden los incisos anteriores, se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio.
  • Artículo 5º Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el interior a éste que establezca el reglamento de copropiedad
  • El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.
  • El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas de los gastos comunes.
  • Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito de administrador y previa autorización del Comité de Administración, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyo propietarios se encuentren en la misma situación descrita en el inciso anterior.

Artículo 6º. El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la presente ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea. En el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes.

  • El administrador, si así lo establece e reglamento de copropiedad, podrá confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por período anticipados, para facilitar su cobro, al término de los cuales deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos en relación a los efectivamente producidos.
  • Estos presupuestos deberán ser aprobados por el Comité de Administración.

En los juicios de cobro de gastos comunes, la notificación del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se le notificarán personalmente por célula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.

  1. Artículo 7º.
  2. En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común o a gastos comunes urgente o imprevistos.
  3. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.

Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso tercero del artículo 23.

  1. Artículo 8º.- En todo condominio deberá contemplarse la cantidad mínima obligatoria de estacionamientos que señale el plan regulador.
  2. Los estacionamientos que correspondan a la cuota mínima obligatoria antes mencionada deberán singularizarse en el plano a que se refiere el artículo 11 y, en caso de enajenación, ésta sólo podrá hacerse a favor de personas que adquieran o hayan adquirido una o más unidades en el condominio.

Los estacionamientos que excedan la cuota mínima obligatoria serán de libre enajenación. En caso de contemplarse estacionamientos de visitas, éstos tendrán el carácter de bienes comunes del condominio. Los terrenos en que se emplacen los condominios no podrán tener una superficie predial inferior a la establecida en el instrumento de planificación territorial o a la exigida por las normas aplicables al área de emplazamiento del predio.

Los tamaños prediales de los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario podrán ser inferiores a los mínimos exigidos por los instrumentos de planificación territorial, siempre que la superficie total de todos ellos, sumada a la superficie de terreno en dominio común, sea igual o mayor a la que resulte de multiplicar el número de todas las unidades de dominio exclusivo por el tamaño mínimo exigido por el instrumento de planificación territorial.

Para los efectos de este cómputo, se excluirán las áreas que deban cederse conforme al artículo 9º. En cada uno de los sitios de un condominio que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario, sólo podrán levantarse construcciones de una altura que no exceda la máxima permitida por el plan regulador o, en el silencio de éste, la que resulte de aplicar otras normas de dicho instrumento de planificación y la de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

Los terrenos de dominio común y los sitios de dominio exclusivo de cada copropietario no podrán subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio, salvo que concurran las circunstancias previstas en el inciso tercero del artículo 14. Artículo 9º. Todo condominio deberá cumplir con lo previsto en los artículos 66,67,70,134,135 y en el artículo 136, con excepción de su inciso cuarto, del decreto con Fuerza de Ley Nº 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Las calles, avenidas, plazas y espacios públicos que se incorporarán al dominio nacional de uso público conforme al artículo 135, antes citado, serán sólo aquellos que estuvieren considerados en el respectivo plan regulador. Tratándose de los condominios a que se refiere el Título IV de esta Ley, se aplicará lo dispuesto en la Ordenanza General del Urbanismo y Construcciones para las viviendas sociales.

Cuando las superficies que deban cederse para áreas verdes resulten inferiores a 500 metros cuadrados, podrán ubicarse en otros terrenos dentro de la misma comuna, o compensarse su valor en dinero, con una suma equivalente a la parte proporcional de esa superficie en el valor comercial del terreno, en cualquiera de ambos casos previo acuerdo con la municipalidad respectiva, la que sólo podrá invertir estos recursos en la ejecución de nuevas áreas verdes.

Lo anterior se aplicará igualmente a las superficies que deban cederse para equipamiento, cualquiera que sea el tamaño resultante y, en caso de acordarse su compensación en dinero, la municipalidad sólo podrá invertir estos recursos en la ejecución de nuevas obras de equipamiento.

  1. El terreno en que estuviere emplazado un condominio deberá tener acceso directo a un espacio de uso público o a través de servidumbres de tránsito.
  2. La franja afecta a servidumbre deberá tener, a lo menos, el ancho mínimo exigido por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones para los trazados viales urbanos, según la función que se le asigne en el proyecto o la que le haya asignado el instrumento de planificación territorial.

Los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario deberán tener acceso directo a un espacio de uso público a través de espacios de dominio común destinados a la circulación. El administrador será personalmente responsable de velar por la seguridad y expedición de estas vías de acceso.

  • Se prohibe la construcción o colocación de cualquier tipo de objetos que dificulten el paso de personas o vehículos de emergencia por dichas vías.
  • Artículo 10.
  • Para acogerse el régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá cumplir con las normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificación territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio.

Corresponderá a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio cumple con lo dispuesto en el inciso anterior y extender el certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria, haciendo constar en el mismo la fecha y la notaría en que se redujo a escritura pública el primer reglamento de copropiedad y la foja y el número de su inscripción en el registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces.

Este certificado deberá señalar las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio. Artículo 11º Los planos de un condominio deberán singularizar claramente cada una de las unidades en que se divide un condominio, los sectores en el caso a que se refiere el inciso tercero del artículo 4º y los bienes de dominio común.

Estos planos deberán contar con la aprobación del Director de Obras Municipales y se archivarán en una sección especial del registro de Propiedades de Conservador de Bienes Raíces respectivo, en estricto orden numérico, conjuntamente con el certificado a que se refiere el inciso segundo del artículo 10.

Artículo 12. Las estructuras públicas mediante las cuales se transfiera el dominio o se constituyan derechos reales sobre alguna unidad de un condominio, deberán hacer referencia al plano a que alude el artículo anterior. En la escritura en que por primera vez se transfiera el dominio o se constituyan derechos reales sobre algunas de esa unidades, además, deberá insertarse el certificado mencionado en el inciso segundo del artículo 10.

La inscripción del título de propiedad y de otros derechos reales sobre una unidad contendrá las siguientes menciones:

  1. La fecha de la inscripción
  2. La naturaleza, fecha del título y la notaría en que se extendió;
  3. Los nombre, apellidos y domicilios de las partes;
  4. La ubicación y los deslindes del condominio a que pertenezca la unidad;
  5. El número y la ubicación que corresponda a la unidad en el plano de que trata el artículo 11, y
  6. La firma del Conservador.

Artículo 13. Cada copropietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad y a falta de disposición en él, según su destino y sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios. Las construcciones en bienes de dominio común, las alteraciones de los mismos, formas de su aprovechamiento y el cambio de su destino, se sujetarán a lo previsto en el reglamento de copropietario, en su defecto, a lo que determine la asamblea de copropietarios, cumpliendo en ambos casos con las normas vigentes en la materia.

Sólo podrán asignarse en uso y goce exclusivo a uno o más copropietarios, conforme lo establezca el reglamento de copropiedad a lo acuerde la asamblea de copropietarios, los bienes de dominio común a que se refieren las letras c), d) y e) del número 3 del artículo 2º, como asimismo los mencionados en las letras a) y b) del mismo precepto, cuando por circunstancias sobrevivientes dejen de tener las características señaladas en dichas letras a) y b).

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El titular de estos derechos podrá estar afecto al pago de aportes en dinero por dicho uso y goce exclusivos, que podrán consistir en una cantidad única o en pagos periódicos. Estos recursos incrementarán el fondo común de reserva. Además, salvo disposición en contrario del reglamento de copropiedad, o acuerdo de la asamblea de copropietarios, los gastos de mantención que irrogue el bien común dado en uso y goce exclusivo, serán de cargo del copropietario titular de estos derechos.

El uso y goce exclusivo no autorizará al copropietario titular de estos derechos para efectuar construcciones o alteraciones en dichos bienes, o para cambiar su destino, sin contar previamente con acuerdo de la asamblea y permiso de la Dirección de Obras Municipales. Artículo 14. Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad.

Lo anterior se aplicará igualmente respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen sobre los bienes de dominio común. No podrán dejar de ser de dominio común aquellos a que se refieren las letras a), b) y c) del número 3 del artículo 2ª, mientras mantengan las características que determinan su clasificación en estas categorías.

Podrán enajenarse, darse en arrendamiento y gravarse, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios, los bienes de dominio común a que se refieren las letras d) y e) del número 3 del artículo 2º, como asimismo los mencionados en las letras a), b) y c) del mismo precepto, cuando por circunstancias sobrevivientes dejen de tener Las característica señalada en dichas letras a), b) y c).

No obstante lo anterior, asamblea de copropietarios podrá, aun cuando tales características se mantengan, acordar con los quórum exigidos por esta ley, la enajenación de los bienes comunes a que se refiere la letra c) del número 3 del artículo 2º, sólo a favor de los copropietarios colindantes.

A los actos y contratos a que se refiere el inciso anterior, comparecerá el administrador, si lo hubiere, y el Presidente del Comité de Administración, en representación de la asamblea de copropietarios. Los recursos provenientes de estos actos y contratos incrementarán el fondo común de reserva. Si la enajenación implica la alteración en el número de unidades de un condominio, deberá modificarse el reglamento de copropiedad dejando constancia de los nuevos porcentajes de los derechos de los copropietarios sobre los bienes comunes.

Artículo 15. Para cambiar destino de una unidad, se requerirá que el nuevo uso esté permitido por el instrumento de planificación territorial y que el copropietario obtenga, además del permiso de la Dirección de Obras Municipales, el acuerdo previo de la asamblea.

  • Artículo 16.
  • Las unidades de un condominio podrán hipotecarse o gravarse libremente, sin que para ello se requiera acuerdo de la asamblea, subsistiendo la hipoteca o gravamen en lo casos en que se ponga término a la copropiedad.
  • La hipoteca o gravamen constituidos sobre una unidad gravarán automáticamente los derechos que le corresponderán en los bienes de dominio común, quedando amparados por la misma inscripción.

Se podrá constituir hipoteca sobre una unidad de un condominio en etapa de proyecto o en construcción, para lo cual se archivará provisionalmente un plano en el Conservador de Bienes raíces, en el que estén singularizadas las respectivas unidades, de acuerdo con el permiso de construcción otorgado por la Dirección de Obras Municipales.

  1. La inscripción de la hipoteca o gravamen de una unidad contendrá, además de las menciones señaladas en los números 1º, 2º,4º y 5º del artículo 2432 del Código Civil, la que se expresa en los números 4) y 5) del inciso segundo del artículo 12 de esta ley (1).
  2. TITULO II
  3. De la administración de los condominios.

Artículo 17. Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea.

  • Las sesiones de la asamblea serán ordinarias y extraordinarias.
  • Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos, una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de sus gestión correspondiente a los últimos doce meses y en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias.
  • Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que represente, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.
  • Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea:
  1. Modificación del reglamento de copropiedad
  2. 2Cambio de destino de las unidades del condominio
  3. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios y otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
  4. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
  5. Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliación del condominio.
  6. Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación
  7. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
  8. Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
  9. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
  10. 10.Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26 y establecer subadministraciones en un mismo condominio.
  11. Todas las materias que de acuerdo al inciso precedente deban tratarse en sesiones extraordinarias, con excepción de las señaladas en el número 1 cuando alteren los derechos en el condominio y en los números 2,3,4,5 y 6, podrán también ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, la que se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la citación a Asamblea a que se refiere el inciso primero del artículo 18. La consulta deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios. La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el cuerdo, dejándose constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de 6 meses.

Artículo 18. El Comité de Administración, a través de su presidente, o si éste no lo hiciere, el administrador, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado para estos efectos en la oficina de la administración, con una anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince.

Si no lo hubieren registrado, se entenderá para todos los efectos que tienen su domicilio en la respectiva unidad del condominio. El administrador deberá mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados. Las sesiones de la asamblea deberán celebrarse en el condominio, salvo que la asamblea o el Comité de Administración acuerden otro lugar, el que deberá estar situado en las misma comuna, y deberán ser presididas por el presidente del Comité de Administración o por el copropietario asistente que elija la Asamblea.

Tratándose de la primera asamblea ésta será presidida por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo. Artículo 19. Las asambleas ordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que concurran, adoptándose en ambos casos los acuerdos respectivos por la mayoría absoluta de los asistentes.

Las asambleas extraordinarias se constituirán en primer citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos el sesenta por ciento de los derechos en el condominio.

En ambos casos los acuerdos se adoptarán con el voto favorable del setenta y cinco por ciento de los derechos asistentes. Las asambleas extraordinarias para tratar las materias señaladas en los números 1 al 7 del artículo 17 requerirán para constituirse, tanto en primera como en segunda citación, la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el condominio, y los acuerdos se adoptarán con el voto favorable de los asistentes que representen, a lo menos, el setenta y cinco por ciento de los derechos en el condominio.

Las asambleas extraordinarias para tratar modificaciones al reglamento de copropiedad que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común, requerirán para constituirse la asistencia de la unanimidad de los copropietarios y los a cuerdos se adoptarán con el voto favorable de la unanimidad de los copropietarios.

En las asambleas ordinarias, entre la primera y segunda citación deberá mediar un lapso no inferior a media hora ni superior a seis horas. En las asambleas extraordinarias dicho lapso no podrá ser inferior a cinco ni superior a quince días. Si no se reunieren los quórum necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o cualquier copropietario podrá concurrir al juez conforme a lo previsto en el artículo 33.

  1. Artículo 20.
  2. Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de copropiedad.
  3. Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, siempre que en el respectivo contrato, así se hubiere establecido.

Sólo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de representación de la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten, salvo para aquellas materias respecto de las cuales la presente ley exige unanimidad. Cada copropietario tendrá sólo un voto, que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común, de conformidad al inciso segundo del artículo 3º.

  • El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.
  • La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces.
  • Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de copropiedad obligan a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y aun cuando no haya concurrido con su voto favorable a su adopción.

La asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para dar cumplimiento a dichos acuerdos a través del Comité de Administración o de los copropietarios designados por la propia asamblea para estos efectos. De los acuerdos de la asamblea se dejará constancia en un libro de actas foliado.

  • Las actas deberán ser firmadas por todos los miembros del Comité de Administración, o por los copropietarios que la asamblea designe y quedarán bajo custodia del Presidente del Comité de Administración.
  • La infracción a esta obligación será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales la que se duplicará en caso de reincidencia.

A las sesiones de la asamblea en las que se adopten acuerdos que incidan en las materias señaladas en los números 1, 3, 4, 5, 6 y 7 del artículo 17, deberá asistir un notario, quien deberá certificar el acta respectiva, en la que se dejará constancia de los quórum obtenidos en cada caso.

Si la naturaleza de la cuerdo adoptado lo requiere, al acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública por cualquiera de los miembros del Comité de Administración. Artículo 21. La asamblea de copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, que tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria.

El Comité de Administración durará en sus funciones el período que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente, y será presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comité.

  1. Sólo podrán ser designados miembros del Comité de Administración: a) las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y, b) los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio.
  2. El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad.

Las normas y acuerdo del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad mas uno de los asistentes.

Artículo 22. Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropiedad, y a falta de tal designación, actuará como administrador el Presidente del Comité de Administración, por lo que las referencias que en esta ley se hacen al administrador, sólo serán para el caso en que lo hubiere.

El nombramiento del administrador, en su caso, deberá constar en la respectiva acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, sí no se expresare, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración.

Copia autorizada de esta escritura deberá mantenerse en el archivo de documentos del condominio. El administrador, si lo hubiere, no podrá integrar el Comité de Administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.

Artículo 23. Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como cuidar los bienes de dominio común; ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación; cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros; citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad.

  • A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de las asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su reglamento.
  • Todo condominio deberá mantener una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro, exclusiva del condominio, sobre la que podrán girar la o las personas que designe la asamblea de copropietarios.

Las entidades correspondientes, a requerimiento del administrador o del Comité de Administración, procederán a la apertura de la cuenta a nombre del respectivo condominio, en que se registre el nombre de la o de las personas habilitadas. El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión.

Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente. Artículo 24. Mientras se proceda al nombramiento del Comité de Administración, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación. Artículo 25. El reglamento de copropiedad o la asamblea podrán establecer sub-administración en un mismo condominio, debiendo siempre mantenerse una administración central.

Para estos efectos, la porción del condominio correspondiente a cada subadministración deberá constar en un plano complementario de aquel a que se refiere el artículo 11. El reglamento de copropiedad especificará las funciones de las subadministración y su relación con la administración central.

  • Artículo 26.
  • Dos o más condominios colindantes o ubicados en una misma manzana o en manzanas contiguas, podrá, convenir su administración conjunta, previo acuerdo adoptado en asamblea extraordinaria especialmente citada al efecto.
  • En el acuerdo respectivo se facultará a los presidentes de los respectivos Comités de Administración para suscribir el respectivo convenio, señalándose las condiciones generales que éste deberá contemplar.

El acuerdo y el convenio señalados deberán reducirse a escritura pública, siendo aplicables a ellos las mismas normas que regulan el reglamento de copropiedad. Artículo 27. La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el Comité de Administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos.

  • Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador.
  • Demandadas estas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas, que se devengaren durante la tramitación del juicio.

Artículo 28. Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad con los siguientes objetos:

  1. Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos;
  2. Imponerse las limitaciones que estimen convenientes;
  3. Dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores en que se divide y los bienes de dominio común, están identificados individualmente en los planos a que se refiere el artículo 11, señalando el número y la fecha del archivo de dichos planos en el Conservador de Bienes Raíces.
  4. Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común, como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al pago de los gastos comunes, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 4º.
  5. Establecer lo concerniente a: las Administración y conservación de los bienes de dominio común; las multas por incumplimiento de obligaciones, y la aplicación de alguna de las medidas permitidas en los incisos tercero y cuarto del artículo 5º.
  6. Regular normas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes;
  7. Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes;
  8. Fijar las facultades y obligaciones del Comité de Administración y Administrador.
  9. Establecer la asistencia necesaria para sesionar y las mayorías que se requerirán para que la asamblea adopte acuerdos, tanto en las sesiones ordinarias, como en las extraordinarias, las que no podrán ser inferiores a las establecidas en el artículo 19;
  10. Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la época en que se celebrarán, y
  11. En general, determinar su régimen administrativo

Artículo 29. El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio y en él no podrán fijarse mayorías superiores a las establecidas en el artículo 19. Este instrumento deberá ser reducido a escritura pública e inscrito en el registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo como exigencia precia para obtener el certificado a que alude el inciso segundo del artículo 10.

  1. En el silencio del reglamento de copropiedad, regirán las normas del reglamento de esta ley, que se aprobará mediante decreto supremo dictado a través del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
  2. Las normas del reglamento de copropiedad serán obligatorias para los copropietarios para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título.
  3. Artículo 31. Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, por estimar que ha sido dictado con infracción de normas de esta ley o de su reglamento, o que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a la realidad de ese condominio o de manifiesta

Arbitrariedad en el trato a los distintos copropietarios, podrán demandar ante el tribunal que corresponda de acuerdo a los artículos 33 y 34 de esta ley, la supresión, modificación o reemplazo de las normas impugnadas. La acción se notificará al administrador del condominio para que estos efectos tendrá la calidad de representante legal de los restantes copropietarios, debiendo ponerla en conocimiento de cada uno de los copropietarios, dentro de los cinco días hábiles siguientes a dicha notificación, mediante comunicación escrita dirigida al domicilio registrado por éstos en la administración o a falta de éste, a la respectiva unidad.

En todo caso, cualquier copropietario podrá hacerse parte en el juicio. Artículo 32. Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los demás ocupantes del condominio. Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales.

Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.

La infracción a lo prevenido en éste artículo será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia. Se entenderá que hay reincidencia cuando se cometa la misma infracción, aún si ésta afectare a personas diversas, dentro de los seis meses siguientes a la fecha de la resolución del juez de policía local que condene al pago de la primera multa.

Podrán denunciar estas infracciones, el Comité de Administración, el administrador o cualquier otra persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnización que en derecho correspondan. La administración del condominio podrá, a través de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes.

Serán responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones de este artículo, el infractor y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de este último de repetir contra el infractor. Artículo 33. Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la Ley Nº 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre estos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio, para lo cual estos tribunales estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas controversias.

En el ejercicio de estas facultades, el juez podrá, a petición de cualquier copropietario:

  1. Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción de las normas de esta ley y de su reglamento o de las de los reglamentos de copropiedad.
  2. Citar a asamblea de copropietarios, si el administrador o el presidente del Comité de Administración no lo hiciere, aplicándose al efecto las normas contenidas en el artículo 654 del Código 654 del Código de procedimiento civil, en lo que fuere pertinente. A esta asamblea deberá asistir un Notario como ministro de fe, quien levantará acta de lo actuado. La citación a asamblea se notificará mediante carta certificada sujetándose a lo previsto en el inciso primero del artículo 18 de la presente ley. Para estos efectos, el administrador, a requerimiento del juez, deberá poner a disposición del tribunal la nómina de copropietarios a que se refiere el citado inciso primero, dentro de los cinco días siguientes desde que le fuere solicitada y si así no lo hiciere, se le aplicará la multa prevista en el penúltimo inciso del artículo 32.
  3. Exigir al administrador que someta a la aprobación de la asamblea de copropietarios rendiciones de cuentas, fijándole plazo para ello y, en caso de infracción, aplicarle la multa a que alude la letra anterior.
  4. En general, adoptar todas las medidas necesarias para la solución de los conflictos que afecten a los copropietarios
  • Derivados de su condición de tales.
  • Las resoluciones que se dicten en las gestiones a que alude el inciso anterior serán apelables, aplicándose a dicho recurso las normas contempladas en el Título III de la Ley Nº 18.287
  • El cobro de gastos comunes se sujetará al procedimiento del juicio ejecutivo del Título I del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil y su conocimiento corresponderá al juez de letras respectivo.

Artículo 34. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, las contiendas a que se refiere el inciso primero de dicho artículo, podrán someterse a la resolución del juez árbitro arbitrador a que se refiere el artículo 223 del Código Orgánico de Tribunales.

  • En contra de la sentencia arbitrarial, se podrán interponer los recursos de apelación y de casación en la forma, conforme a lo previsto en el artículo 239 de ese mismo Código.
  • El árbitro deberá ser designado por acuerdo de la asamblea y, a falta de acuerdo, por el juez letrado de turno, pudiendo ser sustituido o removido en cualquier momento por acuerdo de la asamblea, siempre que no esté conociendo causas pendientes.

Artículo 35. La respectiva municipalidad podrá atender extrajudicialmente los conflictos que se promuevan entre los copropietarios o entre estos y el administrador, y al efecto estará facultada para citar a reuniones a las partes en conflicto para que expongan sus problemas y proponer vías de solución, haciendo constar lo obrado y los acuerdos adoptados en actas que se levantarán al efecto.

  • La copia del acta correspondiente, autorizada por el secretario municipal respectivo, constituirá plena prueba de los acuerdos adoptados y deberá agregarse al libro de actas del Comité de Administración.
  • En todo caso la municipalidad deberá abstenerse de actuar si alguna de las partes hubiere recurrido o recurriera al juez de policía local o a un árbitro, conforme a lo dispuesto en los artículos 33 y 34 de esta ley.

TITULO III De la seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad inmobiliaria. Artículo 36. Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra bienes de incendio, incluyendo en el seguro de los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad.

  1. Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de o hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquel, formulándose el cobro de la prima correspondiente conjuntamente CON EL DE los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos.
  2. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos comunes.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, deberá mantenerse en el archivo de documentos del condominio un plano del mismo, con indicación de los grifos, sistema de electricidad, agua potable, alcantarillado y calefacción que sea necesario conocer para casos de emergencia.

Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros, como incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas para tomar, antes, durante y después del siniestro, con especial énfasis en la evacuación durante incendios. La confección de este plan será responsabilidad del Comité de Administración, que deberá someterlo a aprobación de una asamblea extraordinaria citada especialmente a ese efecto, dentro de los primeros tres meses de su nombramiento.

El plan de emergencia, junto con los planos del condominio detallados según necesidad, será actualizado anualmente por el Comité de Administración respectivo y copia del mismo, junto con los planos, serán entregados a la unidad de carabineros y de bomberos más cercana, las que podrán hacer llegar al Comité de Administración las observaciones que estimaren pertinentes.

Si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario, u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al libro de actas del Comité de Administración y dejando copia de ella en el interior de la unidad.

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Los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del desperfecto producido. Artículo 37. Si la municipalidad decretarse la demolición de un condominio, de conformidad a la legislación vigente en la materia, la asamblea de copropietarios, reunida en asamblea extraordinaria, acordará su proceder futuro.

  • Artículo 38.
  • La resolución del Director de Obras Municipales que declare acogido un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria será irrevocable por decisión unilateral de esa autoridad.
  • Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, la asamblea podrá solicitar del Director de Obras Municipales que proceda a modificar o a dejar sin efecto dicha declaración, debiendo, en todo caso, cumplirse con las normas vigentes sobre urbanismo y construcciones para la gestión ulterior respectiva y recabarse la autorización de los acreedores hipotecarios o de los titulares de otros derechos reales, si los hubiere.

Si se deja sin efecto dicha declaración, la comunidad que se forme entre los copropietarios se regirá por las normas del derecho común. El Director de Obras Municipales tendrá un plazo de treinta días corridos para pronunciarse sobre la solicitud a que se refiere el inciso anterior, contado desde la fecha de la presentación de la misma.

Será aplicable a este requerimiento lo dispuesto en los incisos segundo, tercero y cuarto del artículo 118 del Decreto con Fuerza de Ley Nº 458, de 1975. Ley General de Urbanismo y Construcciones. TITULO IV De los condominios de viviendas sociales Artículo 39. Los condominios de viviendas sociales se regirán por las disposiciones especiales contenidas en este Título y, en lo no previsto por éstas y siempre que no se contrapongan con lo establecido en ellas, se sujetarán a las normas de carácter general contenidas en los restantes Títulos de esta ley.

Artículo 40 Para los efectos de este Título, se considerarán viviendas sociales las viviendas económicas de carácter definitivo, destinadas a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, cuyo valor de tasación no exceda en más de un 30% el señalado en el Decreto Ley Nº 2.552, de 1979.

  1. El valor del terreno, que será el de su avalúo fiscal vigente en la fecha de la solicitud del permiso.
  2. El valor de construcción de la vivienda, según el proyecto presentado, que se evaluará conforme a la tabla de costos unitarios a que se refiere el artículo 127 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Artículo 41. Los Gobiernos Regionales, las Municipalidades y los Servicios de Vivienda y Urbanización podrán destinar recursos a condominios de viviendas sociales emplazados en sus respectivos territorios. Los recursos destinados sólo podrán ser asignados con los siguientes objetos.

  1. En los bienes de dominio común, con el fin de mejorar la calidad de vida de los habitantes del condominio;
  2. En gastos que demande la formalización del reglamento de copropiedad a que alude el artículo 43 y los que se origen de la protocolización a que se refiere el artículo 44;
  3. En pago de primas de seguros de incendio y adicionales para cubrir riesgos catastróficos de la naturaleza, tales como terremotos, inundaciones, incendios a causa de terremotos u otros del mismo tipo, y
  4. En instalaciones de las redes de servicios básicos que no sean bienes comunes.

Artículo 42. Los servicios de Vivienda y Urbanización respectivos podrán designar, por una sola vez, en los condominios de viviendas sociales que carezcan de administrador, una persona que actuará provisionalmente como administrador, con las mismas facultades y obligaciones que aquél.

  • La persona designada deberá ser mayor de edad, capaz de contratar y de disponer libremente de sus bienes y se desempeñará temporalmente mientras se designa el administrador definitivo, no pudiendo exceder el plazo de su desempeño de seis meses, contados desde su designación.
  • La asamblea de copropietarios, por acuerdo adoptado en sesión ordinaria, podrá solicitar del servicio de Vivienda y Urbanización que hubiere designado al administrador provisional la sustitución de éste, por causa justificada.

Artículo 43. No obstante lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 30, mediante resolución del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, se aprobará un reglamento de copropiedad tipo para los condominios de viviendas sociales, pudiendo cada condominio adaptar sus disposiciones a sus necesidades, no obstante lo cual deberá someter este reglamento de copropiedad a las formalidades previstas en el artículo 29.

  • Artículo 44.
  • El reglamento de copropiedad en los condominios de viviendas sociales, las actas que contengan modificaciones de estos reglamentos, la nómina de los miembros del Comité de Administración y la designación del Administrador, en su caso, y sus direcciones, deberán quedar bajo custodia del Presidente del Comité de Administración.

El Presidente del Comité de Administración deberá protocolizar estos documentos en una Notaría, comunicando el cumplimiento de dicha diligencia a la Municipalidad respectiva y dejando copia de la protocolización en el archivo de documentos del condominio.

La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia. Artículo 45. Las empresas que proporcionen servicios de energía eléctrica, agua potable, alcantarillado, gas u otros servicios, a un condominio de viviendas sociales, deberán cobrar, conjuntamente con las cuentas particulares de cada vivienda, la proporción que le corresponda a dicha unidad en los gastos comunes por concepto del respectivo consumo o reparación de estas instalaciones.

Esta contribución se determinará en el respectivo reglamento de copropiedad o por acuerdo de la asamblea de copropietarios, conforme a los dispuesto en el artículo 4º. Artículo 46. Tratándose de condominios de viviendas sociales integrados por más de un bloque independiente, cada bloque podrá establecer subadministraciones, en la forma dispuesta en el artículo 25, cualquiera sea el número de unidades que lo integren.

TITULO V Disposiciones generales Artículo 47. Derógase el párrafo 3º ” De los edificios y viviendas acogidos a la Ley de Propiedad horizontal”, del Capitulo I del Título III del Decreto con Fuerza de Ley Nº 458, de 1985, Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículos 110 a 115, ambos inclusive y el artículo 166 de este último cuerpo legal.

Artículo 48. Derógase la Ley Nº 6.071, cuyo texto definitivo se fijó en el Capítulo V del Decreto Supremo Nº 880, del Ministerio de Obras Públicas, de 1963, subsistente por expresa disposición del inciso segundo del artículo 169 del Decreto con Fuerza de Ley Nº 458, DE 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones.

  1. Artículo 49.
  2. La presente ley se aplicará también a las comunidades de copropietarios acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a su vigencia, sin perjuicio de que, salvo acuerdo unánime en contrario, respecto de estas comunidades continuarán aplicándose las normas de sus reglamentos de copropiedad en relación al cambio de destino de las unidades de condominio, a la proporción o porcentaje que a cada copropietario corresponde sobre los bienes comunes y en el pago de los gastos comunes, como asimismo se mantendrán vigentes los derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes que hayan sido legalmente constituidos En los casos que esta ley exija que una determinada facultad o derecho esté establecida en el reglamento de copropiedad se presumirá tal autorización respecto de los reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a la vigencia de esta ley, salvo acuerdo en contrario de una asamblea extraordinaria de copropietarios.

Las comunidades a que se refiere este artículo podrán establecer siempre subadministraciones o convenir su administración conjunta en los términos previstos en los artículos 25 y 26, respectivamente previo acuerdo adoptado conforme al procedimiento e en el inciso segundo del artículo 19.

Para estos efectos la porción correspondiente a cada subadministración deberá constar en un plano complementario de aquel aprobado por la Dirección de Obras Municipales al acogerse el edificio o conjunto de viviendas a la Ley de Propiedad Horizontal. Artículo 50. Las referencias que se efectúan en la legislación vigente a las disposiciones legales que se derogan por los artículos anteriores se entenderán hechas a las de esta ley, y las efectuadas a las ” Juntas de Vigilancia”, a los “Comités de Administración”.

Artículo transitorio. Los conjuntos de viviendas preexistentes a la vigencia de esta ley, calificadas como viviendas sociales de acuerdo con los Decretos Leyes Nº 1088 de 1965 y Nº 2552 de 1979, y los construidos por los Servicios de Vivienda y urbanización y sus antecesores legales, se considerarán como condominios y viviendas sociales para los efectos de lo dispuesto en el Título IV de la presente ley.

  1. Las Municipalidades deberán desarrollar programas educativos sobre los derechos y deberes de los habitantes de condominios de viviendas sociales, promover, asesorar, prestar apoyo a su organización y progreso y, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 41, podrán adoptar todas las medidas necesarias para permitir la adecuación de las comunidades de copropietarios de viviendas sociales a que se refiere el inciso anterior, a las normas de la presente ley, estando facultadas al efecto para prestar asesoría legal, técnica y contable y para destinar recursos con el objeto de afrontar los gastos que demanden estas gestiones, tales como, confeccionadas de planos u otros de similar naturaleza.
  2. Habiéndose cumplido con lo establecido en el Nº 1 del artículo 82 de la Constitución Política de la República y por cuanto he tenido a bien aprobarlo y sancionarlo; por tanto promúlguese y llévese a efecto como Ley de la República.
  3. Santiago, 5 de diciembre de 1997.
  4. EDUARDO FREI RUIZ-TAGLE, Sergio Henríquez Díaz,
  5. Presidente de la República Ministro de Vivienda y Urbanismo.

MINISTERIO DE OBRAS PUBLICAS ( Decreto Supremo Nº 880 DEROGADO salvo el título V ) (Publicado en el Diario Oficial de 16 de mayo de 1963) TITULO V FIJA EL TEXTO DEFINITIVO DEL DECRETO CON FUERZA DE LEY Nº 6.071, ley sobre pisos y departamentos o ley de propiedad horizontal.

  • Decreto:
  • El texto definitivo del Decreto con Fuerza de Ley Nº 224, de 1953, Ley General de Construcciones y Urbanización, y de la Ley Nº 6.071 será la siguiente:
  • CAPITULO V
  • DE LA VENTA POR PISOS
  • PARRAFO 1ª
  • DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 44. Los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de este Capítulo. Se declara que los conjuntos habitacionales y edificios que constituyen una unidad y que se compongan de dos o más casas o departamentos, aunque consten de un solo piso y gocen de salidas individuales independientes, han podido y pueden acogerse a las disposiciones del presente Capítulo, cuando el número y entidad de los bienes comunes a que se refiere el artículo 46 lo hagan necesario.

Artículo 45. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectos al uso común. Artículo 46. Se reputan bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce del piso o departamento de su exclusivo dominio, tales como el terreno, los cimientos, los muros exteriores y soportantes, la obra gruesa de los suelos, la techumbre, la habitación del portero y sus dependencias; las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable; los vestíbulos, terrazas, puertas de entrada escaleras, ascensores, patios, pozos y corredores de uso común, etc.

Los bienes a que se refiere el inciso precedente en ningún caso podrán dejar de ser comunes. Artículo 47. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor del piso o departamento de su dominio. En proporción a este mismo valor deberá contribuir a las expensas concernientes a dichos bienes, particularmente a las de administración, mantenimiento y reparación, y al pago de servicios y primas de seguros.

  1. Todo lo cual se entiende sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.
  2. Artículo 48.
  3. La obligación del propietario de un piso o departamento por expensas comunes sigue siempre al dominio de su piso o departamento, aun respecto de expensas devengadas antes de su adquisición, y el crédito correlativo gozará de un privilegio de cuarta categoría, que preferirá, cualquiera que sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2481 del Código Civil.

Lo anterior debe entenderse sin perjuicio del derecho para exigir el pago al propietario constituido en mora, aun cuando deje de poseer el piso o departamento, y salva, además, la acción de saneamiento del nuevo poseedor del piso o departamento contra quien haya lugar.

Artículo 49. Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que los emplee según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás. Artículo 50. Los derechos de cada propietario en los bienes que se reputan comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento.

Por consiguiente, en la transferencia, transmisión, gravamen o embargo, de un piso o departamento se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos separadamente del piso o departamento a que acceden.

  • Artículo 51.
  • Cada propietario usará de su propio piso o departamento en forma ordenada y tranquila.
  • No podrá, en consecuencia, hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en el reglamento de copropiedad, o a falta de éste, a aquellos a que el edificio está destinado o que deben presumirse de su naturaleza y ubicación o de la costumbre del lugar; ni ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio.

Así por ejemplo, no podrá establecer taller, fábrica o industria si el edificio se destina a la habitación; ni emplear su piso o departamento en objetos contrarios a la moral o a las buenas costumbres; ni arrendatario a personas de notaria mala conducta ni provocar ruidos o algazaras en las horas que ordinariamente se destinan al descanso; ni almacenar en su piso o departamento materias húmedas, infectas o inflamables que pueden dañar los otros pisos o departamentos.

  • Iguales restricciones regirán respecto del arrendatario y demás personas a quienes el propietario conceda el uso o el goce de su piso o departamento.
  • El juez, a petición del administrador del edificio o de cualquier propietario, podrá aplicar al infractor arresto hasta de 15 días o multa; estas medidas hasta que cese la infracción.

Todo lo cual se entenderá sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan.

  1. La reclamación se substanciará breve y sumariamente, pudiendo el juez apreciar la prueba en conciencia.
  2. Artículo 52. El propietario de cada piso o
  3. departamento podrá hipotecarlo o gravarlo libremente, y dividido el inmueble de que forma parte en los casos en que procede la división, según el artículo 60, subsistirá la hipoteca o el gravamen sin que para ello se requiera el consentimiento de los propietarios de los demás pisos o departamentos.
  4. El inciso 4º del artículo 9ª de la ley de 29 de agosto de 1855, cuyo texto definitivo se fijó por Decreto con Fuerza de Ley Nº 94, de 11 de abril de 1931, no regirá respecto de los inmuebles a que se refiere el presente Capítulo.

Artículo 53. La hipoteca constituida sobre un piso o departamento que ha de construirse en un terreno en que el deudor es comunero, gravará su cuota en el terreno desde la fecha de su inscripción, y al piso o departamento que se construya, sin necesidad de nueva inscripción.

Artículo 54. Para inscribir por primera vez un título de dominio o cualquier otro derecho real sobre un piso o departamento comprendido en las disposiciones de este Capítulo, será menester acompañar un plano del edificio a que pertenece. Este plano se agregará y guardará en conformidad a lo dispuesto en los artículos 39 y 85 del Reglamento del registro Conservatorio de Bienes Raíces.

La inscripción de títulos de propiedad y de otros derechos reales sobre un piso o departamento contendrá, además de las indicaciones señaladas en los Nº s.1,2,3 y 5 del artículo 78 del Reglamento citado, las siguientes:

  1. Ubicación y linderos del inmueble en que está el piso o departamento, y
  2. Número y ubicación que corresponde al piso o departamento en el plano de que trata el inciso 1º de este artículo.
  3. La inscripción de la hipoteca de un piso o departamento contendrá, además de las indicaciones señaladas en los Nº s.1,2, 4 y 5 del artículo 2432 del Código Civil, las que se expresan en las letras a) y b) de este artículo.

PARRAFO 2º De la Administración del Edificio. Artículo 55. Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divida un edificio podrán acordar reglamentos de copropiedad con el objeto de precisar sus derechos y obligaciones recíprocos, imponerse las limitaciones que estimen convenientes, y, en general, proveer al buen régimen interno del edificio.

El reglamento de copropiedad deberá ser acordado por la unanimidad de los interesados Acordado en esta forma y reducido a escritura pública, inscrita en el registro de Hipotecas y Gravámenes del respectivo departamento, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes, a cualquier título.

La inscripción podrá practicarse aun cuando no esté construido el edificio. Las mismas reglas se aplicarán para modificar o dejar sin efecto el reglamento. Artículo 56. A falta de dicho reglamento o en el silencio de éste, las relaciones entre los propietarios de los diversos pisos o departamento de un edificio se regirán por las reglas de los artículos 57 y 58.

Artículo 57. Los edificios de que trata este Capítulo serán administrador por la persona natural o jurídica, interesada o extraña, que designe la mayoría de los propietarios que representen, a lo menos, los dos tercios del valor total del edificio. El administrador durará un año en sus funciones y podrá ser reelegido indefinidamente.

Si al vencimiento de su período no se procediera nueva designación, se entenderán prorrogadas sus funciones hasta que se designe reemplazante. El administrador podrá ser removido en cualquier momento. Para la remoción será menester la mayoría indicada en el inciso 1º de este artículo.

Corresponderá al administrador el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes, y la ejecución de los actos urgentes de administración y conservación y de los acuerdos de la asamblea; recaudará de los propietarios lo que a cada uno corresponda en las expensas comunes; velará por la observancia de las disposiciones del presente Capítulo y del reglamento de copropiedad, silo hubiere, y representará en juicio activo y pasivamente a los propietarios, con las facultades del inciso 1º del artículo 8º del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del edificio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.

Mientras se proceda al nombramiento de administrador, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación. En caso de desacuerdo o negligencia para designar administrador, éste será designado por el Juez, a petición de cualquiera de los propietarios.

  • Se procederá, en este caso, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 8 11 del Código de Procedimiento Civil, pero el nombramiento deberá recaer necesariamente en uno de los propietarios.
  • Las resoluciones que se dicten en esta gestión serán apelables sólo en lo devolutivo y no serán susceptibles de recursos de casación.

Artículo 58. Todo lo concerniente a la administración de los bienes comunes será resuelto por los propietarios reunidos en asamblea, en conformidad a las reglas que van a expresarse:

  1. El administrador convocará a reunión cuando lo estime necesario o a petición de alguno de los propietarios. Si por faltar el administrador o por otra causa no fuera posible efectuar la convocatoria en esta forma, citará el juez a solicitud de cualquier propietario.
  2. No será menester citación alguna cuando los propietarios acuerden, por unanimidad celebrar asamblea.

  3. El administrador deberá convocar personalmente a los propietarios y dejará testimonio de este hecho en forma fehaciente. Si la citación se hiciere a virtud de resolución judicial, deberá notificarse en la forma prescrita en el Título VI del Libro I del Código de Procedimiento Civil
  4. Las sesiones de la asamblea deberán celebrarse en el edificio, salvo que unánimemente se acuerde otra cosa, y deberán ser presididas por el propietario de la mayor cuota en los bienes comunes que asista. Si esta circunstancia concurriere en dos o más propietarios, se procederá por sorteo.
  5. Para reunirse válidamente, será menester la concurrencia de la mayoría de los propietarios que representen, a lo menos, los tres cuartos del valor del edificio.
  6. Cada propietario tendrá sólo un voto, que será proporcional al valor de su piso o departamento.
  7. Los acuerdos deberán tomarse por mayoría de los concurrentes que representen, a lo menos, los dos tercios del valor del edificio. En tales condiciones serán obligatorios para todos.
  8. Sin embargo, todo acuerdo que importe la imposición de gravámenes extraordinarios, que tengan por objeto la construcción de mejoras voluntarias o que conduzca a una sensible alteración en el goce de los bienes comunes, requerirá la unanimidad de los concurrentes.

  9. Si después de dos citaciones hechas con un intervalo de diez días, por lo menos, nos e reuniere el quórum necesario para sesionar, el administrador, en su caso, o cualquier propietario podrá ocurrir al juez para que adopte las medidas conducentes. Se procederá en este caso con arreglo a lo dispuesto en el inciso final del artículo precedente.

Artículo 59. La copia del acta de la asamblea celebrada conforme al reglamento de copropiedad o al artículo anterior, en que se acuerden expensas comunes, autorizada por el administrador, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de las mismas. Igual mérito tendrán los comprobantes o recibos de cobro de dichas expensas comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador.

  • Demandadas estas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción ejecutiva iniciada, las de igual naturaleza a las reclamadas, que se devenguen durante la tramitación del juicio.
  • PARRAFO 3º
  • DE LA DESTRUCCION TOTAL O PARCIAL DEL EDIFICIO Y DEL SEGURO.

Artículo 60. Mientras existía el edificio, ninguno de los propietarios podrá pedir la división del suelo y de los demás bienes comunes. Si el edificio se destruyere en su totalidad o en una porción que represente, a lo menos, las tres cuartas partes de su valor, cualquiera de los copropietarios podrá pedir la división de dichos bienes con arreglo al derecho común.

  1. Cada propietario deberá concurrir a la reparación de los bienes comunes con una suma de dinero proporcional a los derechos que sobre ellos tenga.
  2. Dicha cuota, acordada en asamblea que se celebre en conformidad al artículo 58 de este Capítulo o al reglamento de propiedad, será exigible ejecutivamente con arreglo a lo dispuesto en el artículo 59, y el administrador estará obligado a cobrarla, so pena de responder de todo perjuicio.
  3. Las reparaciones de cada piso o departamento serán de cargo exclusivo del respectivo propietario, pero estará obligado a realizar todas aquellas que conciernan a la conservación o permanente utilidad de piso o departamento.

Si por no realizar oportunamente estas reparaciones disminuye el valor del edificio, o se ocasionare grave molestia, o se expusiere a algún peligro a los demás propietarios, el infractor responderá de todo perjuicio. Artículo 62. Todo edificio regido por las disposiciones de este Capítulo deberá ser asegurado contra riesgo de incendio, a menos que fuera declarado incombustible por la Municipalidad respectiva.

El administrador será personalmente responsable de los perjuicios que se irrogaren por el incumplimiento de esta obligación. Las primas del seguro se considerarán expensas comunes. Si el edificio destruido total o parcialmente fuere reconstruido, subsistirán las hipotecas en las mismas condiciones que antes.

Artículo 63. El inciso 2º del artículo 3º y el Capítulo VI de este decreto con fuerza de ley, no serán aplicables a las disposiciones contenidas en el presente Capítulo, en lo que se refiere al dominio, uso y administración del edificio. PARRAFO 4º DISPOSICIONES VARIAS Artículo 64.

Un reglamento dictado por el Presidente de la República señalará los requisitos que debe reunir todo el edificio que haya de someterse a las disposiciones del presente Capítulo. La respectiva Dirección de Obras Municipales decidirá si el edificio que se pretende dividir en pisos o departamentos cumple con las exigencias de dicho reglamento.

Esta declaración, una vez hecha, será irrevocable Los notarios no podrán autorizar ninguna escritura pública en que se constituya o traspase la propiedad de un piso o departamento, y los conservadores no inscribirán esos títulos, si no se inserta en ellos copia auténtica del correspondiente certificado que otorgará la Dirección de Obras Municipales respectiva.

  1. Artículo 65.
  2. Para los efectos de lo dispuesto en este Capítulo, se tendrá como valor de cada piso o departamento el que los propietarios le asignen unánimemente o a falta de acuerdo, el que fije la justicia ordinaria con arreglo al Título 13 del Libro IV del Código de Procedimiento Civil.
  3. Artículo 66.

Las sociedades cooperativas que se organicen para la construcción de edificios sometidos a las disposiciones del presente Capítulo podrán acogerse a los beneficios del decreto con Fuerza de Ley Nº 33, de 12 de marzo de 1931, siempre que el valor de cada uno de los pisos o departamentos, comprendida la cuota en el terreno y los demás bienes comunes.

  1. Practicada que sea la división de dichos gravámenes, y hecha la correspondiente inscripción en el Registro del Conservador, serán responsables de las obligaciones inherentes a dichos gravámenes, exclusivamente los dueños de cada piso o departamento.
  2. Tómese razón, regístrese, comuníquese, publíquese e insértese en el Boletín de Leyes y Decretos de la Contraloría General de la República.
  3. JORGE ALESSANDRI R. Ernesto Pinto Lagarrigue

MINISTERIO DE LA VIVIENDA Y URBANISMO DECRETO SUPREMO Nº 1.171 (PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE 15 DE DICIEMBRE DE 1977). NUEVO REGLAMENTO LEY DE PISOS REEMPLAZA EL CAPITULO XIV DEL TITULO II DE LA PRIMERA PARTE DE LA ORDENANZA GENERAL DE CONSTRUCCIONES Y URBANIZACION Y APRUEBA NUEVO TEXTO DEL REGLAMENTO DE LA LEY Nº 6.071, SOBRE PISOS Y DEPARTAMENTOS O LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

  • Santiago, 10 de noviembre de 1977 Hoy se decretó lo siguiente: Núm.1.171.
  • Vistos: las facultades que me otorga el DFL.
  • Nº 357, de 1961; lo dispuesto en los artículos 3º y 114 del DS Nº 458 (V y U), de 1975, publicado en el Diario Oficial de 13 de abril de 1976; en el D.L.
  • Nº 1.305, de 1976, y en el artículo 21, inciso 4º, de la Ley Nº 16.391.

DECRETO: Artículo primero. Reemplázase el Capítulo XIV del Título II de la Primera Parte de la Ordenanza General de Construcciones y Urbanización, aprobada por D.S. Nº 884, del Ministerio de Obras Públicas, de 1949, publicado en el Diario Oficial de 10 de septiembre de 1949, y apruébase el siguiente Capítulo XIV como nuevo texto del Reglamento de la Ley Nº 6.071, sobre pisos y departamentos o ley de propiedad horizontal: CAPITULO XIV REGLAMWNTO DE LA LEY Nº 6.071, SOBRE PISOS Y DEPARTAMENTOS O LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

  1. Los edificios de más de dos pisos deberán tener las características correspondientes a las construcciones de las clases A,B,C o D, definidas en el artículo 242 de esta Ordenanza, debiendo consultarse una losa de hormigón armado entre las distintas unidades superpuestas, sea que éstas se desarrollen en un piso o en dúplex.
  2. Las viviendas aisladas, pareadas o continuas de hasta dos pisos, podrán ser también de clase e, siempre que los dos pisos no constituyan unidades superpuestas y que se cumplan las normas de protección contra incendio respecto de los muros cortafuego, a que se refiere el Capítulo VIII del Título II de la Primera parte de esta Ordenanza;
  3. Los muros divisorios entre departamentos, oficinas, locales comerciales, bodegas y estacionamientos, así como los que separan éstos de los espacios comunes, deberán tener las características mínimas señaladas en algunos de los puntos siguientes, según corresponda:
  1. Muro de hormigón armado de 0,15 m. De espesor, en obra gruesa.
  2. Muro de albañilería de ladrillo hecho a máquina, de 0,14 m. De espesor, en obra gruesa.
  3. Muro de albañilería de ladrillo hecho a mano, de 0,15 m. De espesor, en obra gruesa.
  4. Tabiquería que asegure una resistencia mínima al fuego de 2 horas y una aislación acústica de 45 decibeles.
  5. Las divisiones entre bodegas podrán consistir, a lo menos en tabiquerías de albañilería, bloques o placas prefabricadas, incombustibles.
  6. Las divisiones entre estacionamientos de automóviles no requerirán de elemento alguno, bastando que se señalice en el suelo la superficie correspondiente a cada propietario.
  7. En centros comerciales construidos hasta en un piso, las divisiones entre locales podrán consistir en tabiques, que aseguren una resistencia al fuego de 15 minutos cuando se trate de edificios de menos de 500 m2 construidos y de 30 minutos cuando la construcción supere esa superficie. La división entre el local y la galería podrá consistir en cualquier elemento.

Las losas de entrepisos deberán tener un espesor mínimo de 0,11 m. En caso de tener un espesor menos, llevarán un relleno mínimo de 0.04 m, de material aislante.

Las techumbres deberán cumplir los siguientes requisitos mínimos según el caso:

– Hasta 2 pisos

  • Techumbre: madera, cielo: cualquiera; cubierta: incombustible
  • Hasta 6 pisos:
  • Techumbre: madera tratada con retardador al fuego; cielo: incombustible; cubierta: incombustible.
  • Hasta nueve pisos:
  • Techumbre: metálica, cielo: incombustible; cubierta: incombustible.
  • Hasta 15 pisos:
  • Techumbre: losa; cielo: losa; cubierta: incombustible
  • Sobre 15 pisos:
  • Techumbre: losa; cielo: losa; cubierta: terraza
  1. La distancia máxima desde la puerta de acceso de un local comercial, un departamento u oficina, hasta la primera grada de bajada de ese mismo piso, será de 40 metros.
  2. Los pasillos comunes que sirvan una superficie no mayor de 300 metros cuadrados de oficinas 0 500 metros cuadrados de departamentos, tendrán un ancho mínimo de 1,40 metros. Este ancho se aumentará en 10 centímetros por cada 100 metros cuadrados o fracción de oficinas, o por cada 150 metros cuadrados o fracción de departamentos.

Las galerías de los Centros Comerciales deberán cumplir con la norma de ancho establecida en el artículo 218 de esta Ordenanza. g) Las escaleras comunes, cuando sirvan una superficie no mayor de 2.000 m2, tendrán un ancho mínimo de 1,20 m. Este ancho se aumentará en 3 centímetros por cada 300 m2, o fracción de mayor superficie.

Cuando la superficie útil total de los pisos superiores al primero, sobrepase los 5.000 m2, se dispondrán dos escaleras independientes, una de ellas separada de los vestíbulos o pasillos por puertas incombustibles. Los tramos de las escaleras comunes serán rectos con pasamanos en un costado a lo menos, y los peldaños tendrán un ancho no inferior a 28 centímetros en proyección horizontal y una altura no mayor de 18 centímetros.

Los peldaños de escaleras interiores de viviendas o departamentos podrán tener un ancho mínimo de 25 centímetros en proyección horizontal. Las escaleras comunes interiores entregarán y terminarán en el primer piso en un vestíbulo, galería o pasillo de un ancho mínimo de 1,80 metro.

  • La distancia máxima desde la primera grada a la vía de uso público o espacio libre exterior no será mayor de 20 metros.
  • G) Las escaleras comunes serán de material incombustibles que asegure una resistencia al fuego de a lo menos 2 horas, debiendo acreditarse ambas condiciones con certificado de alguna institución oficial de control técnico de calidad de materiales.
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La certificación no será exigible cuando las escaleras comunes se construyan de hormigón armado;

  1. Los pasillos, escaleras y vestíbulos de acceso o distribución, en edificios de 3 o más pisos, no podrán revestirse con materiales combustibles;
  2. Todo edificio de 6 o más pisos deberá contar con servicio de ascensores, de capacidad suficiente, de acuerdo a las normas establecidas en el Capítulo XXVI, letra F, artículos 332 y siguientes, de la Primera Parte de esta Ordenanza. Cuando el 6º y 5º pisos constituyan un dúplex, no se requerirán ascensores;
  3. Todas las instalaciones mecánicas, tales como ascensores, bombas elevadoras de agua, etc., que produzcan ruidos molestos a los moradores del edificio, deberán consultar la aislación acústica necesaria y los dispositivos especiales que impidan las trepidaciones;
  4. Los edificios que se acojan a la Ley de Propiedad Horizontal, deberán cumplir con las exigencias de estacionamiento previstas en el artículo 480 de la Ordenanza General de Construcciones y Urbanización, de acuerdo con su destino;
  5. Entre los edificios que componen un conjunto habitacional, deberá consultarse una separación mínima de 6 metros entre fachadas principales. Sobre este mínimo deberán respetarse las siguientes distancias:
  1. Una y media vez la altura, para edificios con su eje longitudinal ubicado de oriente a poniente.
  2. Una vez la altura, para edificios con su eje longitudinal orientado de norte a sur.
  3. Las situaciones intermedias se prorratearán proporcionalmente a la inclinación de dichos ejes.
  4. Cuando la separación entre edificios corresponda a las testeras, y éstas no tengan ventanas de piezas habitables, la distancia podrá reducirse hasta 3 metros en edificios de hasta 4 pisos. Sobre esta altura, la distancia mínima será de 6 metros.
  5. La puerta de acceso de los edificios colectivos o individuales, no podrá distar más de 30 m de una vía de tránsito público o espacio público, medida desde el correspondiente deslinde del terreno común.
  1. Las fachadas de un mismo edificio, cuyas ventanas se enfrentan, deberán conservar una distancia mínima de 6 metros. Cuando las ventanas enfrentan una fachada sin vanos, dicha distancia podrá reducirse hasta 3 metros.
  2. Esta última posibilidad también será aplicable cuando se enfrentan fachadas con vanos, siempre que estos últimos no se enfrenten entre sí y estén distanciados en proyección horizontal en una medida, a lo menos, igual al ancho menor de los vanos citados;

  3. En los edificios que componen un conjunto habitacional acogido a la Ley de Propiedad Horizontal, no podrán colocarse muros o rejas de cierro que segreguen una porción del terreno común para el uso exclusivo de algún comunero.

No obstante lo anterior, se autoriza la colocación de rejas para la defensa de prados, de una altura no mayor de 50 centímetros, que individualicen el terreno de propiedad común de un edificio, como asimismo rejas de cierro en el perímetro total del conjunto habitacional.

En estos casos deberán consultarse también las instalaciones de agua potable y drenaje que permitan la mantención de los bienes destinados a patios y áreas verdes. Sin perjuicio de lo dispuesto en los párrafos anteriores, cuando el proyecto aprobado del edificio contemple espacios de terreno para uso exclusivo de uno o más comuneros, se admitirá la colocación de rejas, de iguales características, que delimiten la porción de terreno a ser utilizada por cada uno de ellos, destinada a servir exclusivamente como patio individual.

Estos patios mantendrán siempre la calidad de bienes comunes del edificio y no podrán construirse ni techarse. ñ Las construcciones autorizadas con anterioridad a este Reglamento, que no cumplan con algunas de las características mínimas en él señaladas, podrán acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que cumplan las siguientes condiciones:

  1. Que la estructura actual del edificio concuerde con los planos originales y/o sus modificaciones, debidamente aprobados;
  2. Que se acredite, mediante los certificados que deberán extender los servicios competentes, el buen estado y correcto funcionamiento de los servicios de agua potable, alcantarillado, electricidad, gas y ascensores;
  3. Que la estructura del edificio se encuentre en buen estado de conservación y que tenga las características mínimas de resistencia al fuego que fija el Capítulo VIII del Título II de la Primera Parte de esta Ordenanza, en sus partes estructurales, losas de entrepiso, muros de cajas de escaleras, divisiones de
  4. departamentos, de oficinas, de locales comerciales y techos, y
  5. Que disponga de escaleras de hormigón armado de un ancho mínimo de 1.20 metro.
  6. No será exigible el cumplimiento de la obligación prevista en el Nº 4 de la letra ñ) a los edificios cuya construcción se hubiere iniciado con anterioridad al 15 de diciembre de 1977.
  • Cumpliéndose estas condiciones, el Director de Obras Municipales recibirá el edificio, declarándolo acogido a la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Los edificios que no cumplan con las condiciones señaladas anteriormente, o que se encuentren fuera de la línea oficial de edificación establecida en los planes reguladores, o que estén afectos a planes de remodelación, o de expropiación por causa de sutilidad pública, no podrán acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Articulo segundo. Reemplázase el artículo 183 del Capítulo XIII, Título II, de la Primera Parte de esta Ordenanza, por el siguiente:
  • Las escaleras de hoteles, residenciales y pensiones deberán cumplir con los requisitos exigidos en la letra g) del artículo 199 del Capítulo XIV, Título II de la Primera parte de esta Ordenanza.

Artículo tercero. Derógase el D.S. Nº 4.621, del Ministerio de Justicia, de 2 de noviembre de 1937, publicado en el Diario Oficial de 24 de noviembre de 1937, y sus modificaciones posteriores. Derógase, asimismo, el D.S. Nº 1.514, del Ministerio de Obras Públicas, de 12 de noviembre de 1965, publicado en el Diario Oficial de 30 de Diciembre de 1965.

  • Artículo cuarto.
  • Por razones de urgencia, La Contraloría General de la República tramitará el presente decreto en el plazo de cinco días.
  • Anótese, tómese razón y publíquese AUGUSTO PINOCHET URGARTE, General de Ejército, Presidente de la República.
  • Edmundo Ruiz Undurraga, Ministro de Vivienda y Urbanismo.

MINISTERIO DE LA VIVIENDA Y URBANISMO Decreto Supremo Nº 695 (Publicado en el Diario Oficial, de 22 de Diciembre de 1971). FIJA DE NUEVO TEXTO DEL REGLAMENTO SOBRE COMUNIDADES DE COPRPIETARIOS DE EDIFICIOS. Núm.695. Santiago, 8 de noviembre de 1971. Vistos: lo dispuesto en el artículo 8º, letra i) de la Ley Nº 16.391 y la facultad que me confiere el artículo 72, Nº 2, de la Constitución Política del Estado.

Fíjase como nuevo texto del

Reglamento sobre Comunidades de Copropietarios de Edificios, que fue aprobado por el Decreto Supremo Nº 748, de Vivienda y Urbanismo, de 27 de octubre de 1969, publicado en el Diario Oficial de 25 de septiembre de 1970, el siguiente: REGLAMENTO SOBRE COMUNIDADES DE COPROPIETARIOS DE EDIFICIOS.

Artículo 1º. El presente reglamento regirá a las comunidades de copropietarios de edificios sometidos a las normas del Capítulo V del Decreto Supremo Nº 880, de Obras Públicas, de 18 de abril de 1963, y se entenderá que forma parte integrante de los reglamentos que acuerden los interesados. A falta de éstos, regirán siempre las normas del presente reglamento, conjuntamente con las que señala el citado cuerpo legal, que fijó el texto definitivo de la Ley Nº 6.071, sobre propiedad de los pisos y departamentos de un edificio.

Artículo 2º. Sólo la unanimidad de los interesados podrá acordar reglamentos de copropiedad con el objeto de precisar sus derechos y obligaciones recíprocas, imponerse las limitaciones que estimen convenientes y, en general, convertir las reglas que provean al buen régimen interno del edificio, sujetándose, empero, a las normas del presente reglamento y las correspondientes de la ley.

  • Se entenderá por interesados a aquellos propietarios que justifiquen, al momento de celebrarse la asamblea de copropiedad o al ejercitar cualquier derecho emanado de la comunidad, que se encuentran al día en el pago de los gastos comunes.
  • Esta circunstancia se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o quien haga sus veces.

Artículo 3º. Las comunidades de copropietarios quedan sometidas al control de la Dirección de Industria y Comercio del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, la que velará por la legalidad de las convocatorias a asamblea de copropietarios y de los acuerdos que allí se adopten, así como de la recta y cabal administración del edificio.

  1. Dejar sin efecto las convocatorias a asambleas de copropietarios y los acuerdos que en ellas se adopten, cuando adolezcan de algún vicio, y, en tal caso, deberá disponer, de inmediato, una nueva convocatoria;
  2. Proponer a la asamblea o a la junta de vigilancia normas de operación o buena administración del edificio;
  3. Vigilar que la designación o remoción del administrador sea acordada por o los interesados con estricta sujeción a las normas del reglamento de copropietarios y del presente reglamento, o de éste y las disposiciones legales que rigen en subsidio de aquél;
  4. Exigir al administrador que rinda cuenta extraordinaria de su administración, sin perjuicio de la obligación de éste de hacerlo en las oportunidades señaladas en el reglamento o por la asamblea. La cuenta, con las observaciones que formule la Dirección, será sometida a la consideración de la asamblea, para su aprobación o rechazo. Asimismo, podrá la Dirección formular observaciones o reparos a la cuenta ordinaria de la administración;
  5. Designar, cuando lo estime necesario, un funcionario que sirva de ministro de fe en las asambleas de copropietarios, y
  6. Designar, por el período que determinare, uno o más interventores para la administración de un edificio, por resolución fundada en la deficiente administración del mismo. El administrador quedará sometido, en el ejercicio de sus funciones, a las instrucciones que le imparta, en tal caso, el interventor, a menos que la propia Dirección disponga en forma expresa que el interventor asuma directamente la administración, en cuyo caso se entenderá a aquél suspendido de sus funciones.

La designación de interventor podrá recaer en un funcionario de la Dirección o en un contador colegiado, y, en este último caso, los servicios del interventor serán remunerados por la comunidad de copropietarios, con cargo a gastos comunes, en el monto que se fije de común acuerdo o que señale la Dirección, en caso de desacuerdo.

  1. En cualquier momento, la unanimidad de la asamblea podrá poner fin a la intervención.
  2. El interventor que hubiere asumido efectivamente la administración, deberá rendir cuenta documentada, al fin de su período, a la asamblea.
  3. En el desempeño de sus funciones, el interventor estará sujeto a las mismas limitaciones, obligaciones y responsabilidades que afectan al administrador, excepto las de rendir fianza u otra garantía y de inscribirse en el registro correspondiente.

La Dirección de Industria y Comercio ejercerá las facultades que se le conceden por el presente artículo sólo a petición fundada de dos o más interesados de la respectiva comunidad, o del administrador si se tratare de su remoción. Artículo 5º. En las asambleas de copropietarios podrán participar los interesados, sea personalmente, sea por medio de delegado o apoderado debidamente acreditado ante el administrador o ante la junta de vigilancia que se menciona más adelante.

El administrador no podrá, en caso alguno, representar a ningún interesado en la asamblea. Será deber de cada copropietario interesado asistir a las asambleas respectivas sea personalmente o debidamente representado. Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado, para este efecto, se entenderá que acepta que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su piso o departamento, representación que operará en caso de inasistencia tanto del propietario como del apoderado que hubiere designado, si no fuere propio arrendatario u ocupante.

Artículo 6º. La asamblea de copropietarios designará una junta de vigilancia de entre sus miembros, compuesta, a lo menos, de tres personas, que tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades y que durará en sus funciones mientras la asamblea no disponga la renovación total o parcial de sus miembros.

  1. Ser mayor de edad capaz de contratar y disponer libremente de sus bienes;
  2. No estar procesado ni haber sido condenado por delito que merezca pena aflictiva, y
  3. No haber sido removido de una administración anterior por causa de negligencia o dolo. Deberán, además, estar inscritos en el registro de Administradores que llevará la Dirección de Industria y Comercio y rendir fianza o la garantía que señale la asamblea de copropietarios.

Los requisitos señalados en el inciso precedente deberán acreditarse al momento de la respectiva inscripción, en la forma que determine la Dirección de Industria y Comercio. Se presumirá fraudulenta la administración que no hubiere cumplido con la obligación de inscripción en el referido Registro.

No estará sujeto a las obligaciones de inscribirse en el Registro y de rendir fianza o garantía el administrador que fuere, a la vez, copropietario del mismo edificio. La asamblea podrá, en todo caso, eximir al administrador de la obligación de rendir fianza o garantía. Artículo 8º. La Facultad de dictar normas sobre administración corresponderá a la asamblea de copropietarios, la que podrá delegarla en la junta de vigilancia.

La junta de vigilancia podrá, no obstante, dictar derechamente normas de administración, las que se mantendrán si no fueren modificadas por la asamblea. Artículo 9º. Corresponderá al administrador el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes y la ejecución de los actos urgentes de administración y conservación y de los acuerdos de la asamblea o de la junta de vigilancia, en su caso; recaudará de los copropietarios lo que a cada uno corresponda en las expensas o gastos comunes; velará por la observancia de las disposiciones de la Ley de Pisos, del presente reglamento y del reglamento de copropiedad, si lo hubiere; representará en juicio activa y pasivamente a los copropietarios con las facultades del inciso 1º del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil en las causas concernientes a la administración y conservación del edificio, sea que se promuevan con cualesquiera de ellos o con terceros; convocará a reunión de la asamblea cuando lo estime necesario y en las oportunidades que señale el reglamento de copropiedad, o a petición de alguno de los copropietarios interesados; deberá asegurar el edificio contra riesgo de incendio, a menos que esté declarado incombustible, y podrá pedir al juez competente que aplique al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que le impone la ley en el uso de su piso o departamento los apremios y sanciones que la misma ley establece.

  1. Llevar un libro, cuaderno o archivo de entradas y gastos, conjuntamente con un archivo de documentos, facturas y recibos, entre los que mantendrá un texto o ejemplar de la Ley de Pisos, del presente reglamento y del reglamento de copropiedad, si lo hubiere, y una nómina al día de los copropietarios; y
  2. Mantener una cuenta corriente bancaria exclusiva de la administración, sobre la que girará el administrador, sin perjuicio de que los interesados acuerden que un miembro de la junta de vigilancia firme conjuntamente con aquel los giros respectivos. Las entidades bancarias deberán disponer, a requerimiento del administrador o de la junta de vigilancia, la apertura de una cuenta corriente a nombre de la respectiva administración de

comunidad de copropietarios, en que se registre el nombre de la o las personas habilitadas. El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas ordinarias que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la Dirección de Industria y Comercio o la propia asamblea de copropietarios Artículo 10.

El nombramiento de administrador deberá constar en la respectiva acta de asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de los miembros de la junta de vigilancia, copia autorizada de la cual deberá mantenerse, asimismo, en el archivo de documento.

Artículo 11. Se reputan gastos comunes los necesarios para la administración, reparación, conservación y uso de los bienes comunes que señala el artículo 46 del Decreto Nº 880, de Obras Públicas, de 1963, cuyo Capítulo V fijó el texto definitivo de la Ley Nº 6.071.

Se entenderá por expensas o gastos de administración los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan; por gastos de reparación los que se irroguen en forma extraordinaria para arreglar desperfectos o deterioros de los bienes comunes o para reemplazar una pieza o artefacto de éstos; por expensas o gastos de conservación los necesarios para el mantenimiento de los bienes comunes del edificio tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios e instalaciones, reposición de bombillas y accesorios y otros análogos, y por expensas o gastos de uso o consumo los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica y, en general, los que requieran consumo de energía o combustible.

Los gastos comunes de toda clase son lo de cargo de los copropietarios y les serán siempre exigibles a cada uno de ellos, a prorrata de las cuotas que se determinen de conformidad al artículo 47 del Decreto Supremo Nº 880, y la obligación correspondiente seguirá siempre al dominio del piso o departamento respectivo, aun en lo relativo a expensas o gastos devengados antes de su adquisición.

  1. El crédito correlativo gozará de un privilegio de cuarta categoría que preferirá, cualquiera que sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2481 del Código Civil.
  2. La acción real para perseguir el pago de las expensas o gastos comunes insolutos se entenderá sin perjuicio de la acción personal contra el deudor copropietario que haya causado la deuda, aunque haya dejado de ser propietario del piso o departamento, y sin perjuicio, además, del derecho de reembolso del nuevo titular del piso o departamento contra su antecesor por lo que haya debido pagar por expensas o gastos comunes que gravaban el mismo inmueble.

Los convenios que se celebraren entre el propietario y el arrendatario del piso o departamento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 3º de la Ley Nº 11.622, para el reembolso de los gastos comunes que correspondan a los servicios de calefacción, agua potable, agua caliente, gas energía eléctrica y otros similares, podrán incluir las expensas o gastos comunes de administración y de conservación de los bienes comunes; pero no podrán extenderse, en caso alguno, a los gastos de reparación de los mismos bienes comunes.

  1. Los abonos que los arrendatarios u ocupantes de pisos o departamentos efectúen a la administración, por concepto de expensas o gastos comunes, se entenderán hechos por cuenta y en representación de los respectivos copropietarios.
  2. El administrador certificará, a petición de cualquier interesado, la clasificación que corresponda a los gastos comunes de un determinado período.
  3. En caso de duda, la Dirección de Industria y Comercio resolverá sobre la clasificación que corresponda a determinado gasto y si es de aquellos cuyo reembolso la ley autoriza pactar entre arrendador y arrendatario.

Artículo 12. El hecho de que uno o más de los copropietarios no hagan uso efectivo de un determinado servicio o bien común, o de que el piso o departamento correspondiente permanezca desocupado por cualquier tiempo, no exime, en caso alguno, al respectivo copropietario de la obligación de contribuir oportunamente al pago de las expensas o gastos comunes de toda clase.

Esta norma se entenderá siempre aplicable a los locales comerciales del edificio. Artículo 13. Cada copropietario deberá pagar la cuota que le corresponda en los gastos comunes dentro de los diez días siguientes a la formulación de la respectiva cuenta. Si se incurriere en mora en el pago de la cuenta, se devengarán intereses corrientes, los que se liquidarán y pagarán conjuntamente con la obligación principal.

Artículo 14. Si el dominio de un piso o departamento perteneciere en común a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de la contribución de gastos o expensas comunes, sin perjuicio de su derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en lo que les quepa a éstos en la contribución a gastos comunes.

  1. Artículo 15.
  2. La determinación y distribución de los gastos o expensas comunes se efectuarán por el administrador del edificio, de conformidad a las normas del presente reglamento y del reglamento de copropiedad, si lo hubiere, y las normas correspondientes que prescribe el Capítulo V del Decreto Supremo Nº 880, de 1963, y de acuerdo, además, a las que le señale la asamblea de copropietarios o la junta de vigilancia, sin perjuicio de las facultades de control que corresponden a la Dirección de Industria y Comercio.

El administrador podrá confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por períodos anticipados, para facilidad de su cobro mensual oportuno, al fin de los cuales deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos en relación a los gastos efectivamente producidos.

Estos presupuestos deberán ser aprobados por la asamblea o la junta de vigilancia. Artículo 16. En la administración de todo edificio deberá contemplarse la creación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes comunes o a expensas o gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se incrementará con los excedentes de cualquier origen que se produzcan en la recaudación y liquidación de gastos comunes, con el porcentaje de recargo que la asamblea de copropietarios o la junta de vigilancia, en subsidio, estime prudente regular sobre el monto de las expensas o gastos comunes, y con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios.

Artículo 17. La garantía que el reglamento de copropiedad estableciere que deba rendir cada copropietario sólo accederá a las obligaciones personales del mismo copropietario en relación con la comunidad, y con cargo a ella sólo podrá girarse hasta el monto de las obligaciones morosas o insolutas de dicho copropietario, debiendo rendir cuenta el administrador, al fin de su administración, de dichas garantías.

  1. Esta norma será aplicable aun a las rendiciones de cuentas pendientes o no aprobadas a la fecha de publicación del presente decreto.
  2. Artículo 18.
  3. Si el administrador fuere corredor de propiedades contratado al efecto y se comprobare negligencia o fraude en el cumplimiento de su obligación de rendir cuenta documentada, sea de su administración, sea de las garantías que se hubieren constituido, la Dirección de Industria y Comercio podrá pedir al Ministerio de Economía que le imponga la medida de suspensión a aún de cancelación de su inscripción en el Registro de Corredores.

Para este efecto, la Dirección podrá obras a requerimiento de cualquier interesado. Artículo 19. Las empresas que proporcionen suministro de agua potable, gas o energía eléctrica, no podrán suspender el servicio que proporcionen en un edificio sometido a las normas del Capítulo V del Decreto Supremo Nº 880, de 1963, sino respecto de aquellos copropietarios que se encuentren en mora en el pago de los gastos comunes, y aceptarán, en consecuencia, los pagos parciales que efectúe el administrador del edificio con imputación a pisos o departamentos determinados.

  • La norma anterior se aplicará en todos aquellos edificios en que sea susceptible la suspensión de los servicios respecto de departamentos individuales, sin afectar a la totalidad del inmueble.
  • Artículo 20.
  • Los reglamentos de copropiedad que confeccionen la Corporación de la Vivienda o la Corporación de Servicios Habitacionales para los edificios que esta última Corporación venda a sus asignatarios o prestatarios, regirán sólo hasta seis meses después de la total transferencia del respectivo edificio, pero continuarán vigentes mientras la respectiva comunidad de copropietarios no acuerde otro en su reemplazo.

No obstante, cesará la administración que hubiere asumido cualquiera de dichas Corporaciones, sea directamente o mediante delegado, desde la fecha de la transferencia de más del 50% del edificio, debiendo los interesados designar administrador en propiedad.

  • Los actuales administradores que no reunieren los indicados requisitos deberán cesar en sus funciones, de acuerdo a las modalidades que señale la asamblea de copropietarios; pero si estuvieren ya inscritos en el registro, podrán continuar desempeñándolas.
  • 2º Derógase el Decreto Supremo Nº 748, de Vivienda y Urbanismo, de 27 de octubre de 1969, publicado en el Diario Oficial de 25 de septiembre de 1970.
  • Artículo 2º Transitorio. Las normas del presente reglamento prevalecerán sobre las disposiciones de los actuales reglamentos particulares de copropiedad en lo que éstas fuere contrarias a aquellas mientras los respectivos comuneros no modifiquen sus reglamentos adecuándolos a dichas normas, y las mismas, además, regirán en todo lo no previsto en dichos reglamentos

Anótese, tómese razón, publíquese e insértese en la Recopilación de Reglamentos de la Contraloría General de la República. Salvador Allende Gossens. Julio Benitez. Pedro Vuskovic. : Ley de Condominios

¿Cómo se lleva a cabo la administración de condominios?

Administrar un condominio significa hacerse cargo de las funciones financieras, operativas, jurídicas, de mantenimiento y conservación del inmueble e incluso de fomentar el conocimiento de la cultura condominal, a través de la aplicación adecuada de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles.

¿Cuánto deben subir las administraciones de los edificios?

¿Cuanto debe ser el aumento de la cuota de administración? Si usted vive en un edificio o en un conjunto, y quiere saber cuánto es lo legal que puede subir la administración que paga mensualmente, este articulo es de su interes. Es justo por estas fechas, cuando las juntas de los conjuntos de apartamentos se reúnen para dar decisión a los asuntos concercientes al manejo del mismo.

  • Entre estas cosas, regularmente se define la nueva cuota de administración, la que la mayoría de los propietarios no tienen idea.
  • Algunos expertos mobiliarios indican que para definir la cuota se deberá tener en cuenta los siguientes factores: No existe restricción legal: Generalmente se cree que la cuota de administración debe ir de la mano con el aumento del Salario Mínimo o el del IPC (Índice de Precios al Consumidor).

Sin embargo, en los edificios o conjuntos que están sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, anualmente hay Asambleas de Propietarios (que generalmente se reúnen los primeros tres meses del año) en donde se discuten varios temas, como por ejemplo, el monto a subir la cuota de administración.

Ese incremento se decidirá de acuerdo al presupuesto y las necesidades específicas de su unidad residencial. Estas necesidades pueden ir desde el arreglo del ascensor, el pintar la fachada del edificio, hasta la remodelación de la recepción o áreas comunes. Todo depende de lo que se decida en esas reuniones y con las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben ser aprobadas por la asamblea de copropietarios.

También debe tener en cuenta que usualmente todos los inmuebles de propiedad horizontal tienen zonas comunes. Estas requieren de sostenimiento, que se traduce en reparación, mantenimiento, vigilancia, etc. Y esto lo tienen que pagar todos los copropietarios y se conocen como Expensas Comunes Necesarias, la cual también incrementará o no la cuota que se establezca en la Asamblea.

  1. Debe haber un fondo de imprevistos Al momento de decidir, es importante que exista un presupuesto de emergencia porque en su edificio puede romperse una tubería, o dañarse la fachada por lluvia, o presentar filtraciones de agua en el parqueadero.
  2. Todo esto tiene carácter de improvisto, y la ley 675 de 2001, en su artículo 35, reglamentó el Fondo de Imprevistos.

Este establece que deberá constituirse, sostenerse e incrementarse este fondo con un porcentaje de recargo mínimo del 1% sobre el presupuesto anual de gastos comunes. Si el dinero en el fondo no llega a ser suficiente para reparar el daño imprevisto, se podrá cobrar una cuota extraordinaria, que también deberá ser aprobada por la Asamblea.

¿Existe alguna base? Como bien se explicó con anterioridad, no existe restricción legal, ni base alguna. Sin embargo, la mayoría de los conjuntos establecen como base el IPC, y desde allí, se empieza analizar si es viable o no cobrar un poco más, de acuerdo con los requerimientos que se necesite en la Unidad Residencial.

Por eso, el Administrador del edificio o conjunto deberá exponer esto en las Asambleas, incluyendo todo lo tenga que ver con gastos e inversiones (jardines, cámaras de seguridad, piscinas, mobiliario de la recepción, etc.). Así podrá calcular el incremento de salario de los empleados de la copropiedad, lo que determinará cual será el porcentaje de suba de las Expensas Comunes, y con ello sacar el monto de aumento de la cuota de administración.

  • A su vez, se debe tener en cuenta este incremento en los aumentos contractuales por servicios que esta recibiendo el conjunto o edificio, teniendo en cuenta los tiempos de ampliación o renovación según sea el caso.
  • Es de anotar, que una vez aprobado el incremento presupuestal por la Asamblea General, la administación debe realizar un acta donde informa la desición adoptada por la magna asamblea de copropietarios y de acuerdo a lo dispuesto por la ley en comento.

: ¿Cuanto debe ser el aumento de la cuota de administración?