Cuándo Una Construcción Se Da Por Terminada?

Consulta: ¿Cuándo se entiende terminada una edificación? ¿Tendrían que estar terminadas las obras en las zonas comunes para que la vivienda adquiriese tal calificación? Respuesta corta: Se considera terminada una edificación cuando es objetivamente apta para un uso concreto (oficinas, aparcamiento, vivienda, etc), sin necesidad de que el adquirente realice obra adicional alguna.

Si la construcción no se encuentra finalizada no cabe considerar como terminado el objeto de la entrega, resultando indiferente el grado de avance de las obras del edificio entregado.
El certificado de finalización de obra expedido por el arquitecto será un elemento de prueba de la finalización de la misma, si bien, cabe que se encuentre terminada sin tal certificación.

En el caso de viviendas, la cédula de habitabilidad es un trámite legal necesario para su utilización como tales, por lo que no se considerará terminada la vivienda que se entregase sin haber obtenido la misma. Respecto a las zonas comunes, son elementos complementarios, de manera que si el objeto principal de la entrega (la vivienda) se encuentra terminada, el hecho de que no lo estén los demás elementos complementarios no es impedimento para considerar la operación como primera entrega de edificación terminada. Si quieres ser el mejor informado en Fiscalidad Española Únete a nosotros!

¿Cuándo se da por terminada una obra?

1. LA TERMINACION DE LA OBRA 1.1. Concepto de terminación de la obra La última fase del proceso constructivo y de la consumación del contrato de obra esta integrado fundamentalmente por cuatro etapas, siendo éstas las siguientes:

La terminación de la obra. La entrega de la obra. La recepción de la obra. La liquidación de la obra. De las cuatro etapas mencionadas, las tres primeras están relacionadas entre sí, concatenadas en el tiempo y a la doctrina y a la jurisprudencia le es difícil su distinción, así como atribuirles autonomía jurídica propia 2, El Código Civil no despeja la duda sobre lo que debe de entenderse por obra finalizada. Para la mayor parte de la doctrina, por finalización de la obra ha de entenderse cuando la misma está en condiciones de ser entregada por haber cumplido el constructor su obligación principal de acuerdo con lo pactado. Este es el criterio manejado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1.984 al señalar que: “. una obra está terminada cuando está en condiciones de ser ocupada inmediatamente y sin necesidad de trabajo complementario alguno,”. De lo anteriormente expuesto, se desprende que sólo debe entenderse finalizada una obra cuando la misma está en condiciones de ser entrega. Tratándose de un edificio de nueva construcción, estará el mismo completamente terminado cuando contenga todos los elementos e instalaciones necesarias para empezar a funcionar, cumpliendo con ello la finalidad para la cual se construyó. Define GARCIA CONESA la finalización de la obra como “aquel momento en el tiempo del proceso de ejecución en el que se puede afirmar que se ha dado cumplimiento a todos los requisitos físicos y técnicos exigidos en los planos y proyectos, de modo y manera que hagan la obra ya útil y servible para el fin conforme al cual la encargó el comitente o, en su defecto, en función de los usos comerciales o mercantiles”.3 A tenor de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1.999, la terminación de la obra se acredita mediante la expedición del Certificado Final de Obra, el cual deberá estar suscrito por el director de obra y por el director de ejecución de obra y debidamente visado por los respectivos Colegios Profesionales. Asimismo, el Certificado Final de Obra forma parte del acta de recepción, la cual, a su vez, forma parte del libro del edificio. A nuestro juicio, la finalización o terminación de la obra ha de ser estudiada desde una doble perspectiva. A saber: Desde el punto de vista de las relaciones contractuales existentes entre constructor y promotor, por finalización de obra ha de entenderse cuando la misma está en condiciones de ser entregada y recibida por el promotor. En este sentido, puede entenderse que una obra está terminada incluso cuando la misma adolezca de defectos constructivos de poca importancia o transcendencia (simples imperfecciones o defectos de terminación o acabado) o no tenga las autorizaciones administrativas pertinentes, como la cédula de habitabilidad o cédula de primera ocupación.4 Desde el punto de vista de las relaciones contractuales existentes entre promotor y el adquirente del inmueble, entendemos que para que la obra pueda tener la consideración de terminada o finalizada es necesario, no sólo que la misma esté en condiciones de ser entregada y recibida por el promotor, sino que además es necesario que la obra cumpla la finalidad para la cual se construyo y, en este sentido, tratándose de edificios destinados a viviendas, es necesario que tenga las respectivas licencias administrativas y autorizaciones de las compañías suministradoras de agua, gas, etc.1.2. Notas características Podemos señalar como notas que caracterizan al concepto de terminación de la obra las siguientes:

Constituye el punto de partida de la última fase del proceso constructivo y de la consumación del contrato del contrato de obra. Constituye una condición indispensable para que la obra pueda ser puesta a disposición del promotor (entrega) y que esté la reciba (recepción). En este sentido, establece el artículo 6, apartado 1, de la LOE lo siguiente: “La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste”. Una vez finalizada la obra, si la misma no adolece de defectos de construcción de cierta relevancia o gravedad, sino de simples imperfecciones, se entiende que el constructor ha cumplido con su obligación principal de resultado, siendo ésta la realización de la obra encargada.1.3. La mora del constructor en la terminación de la obra 5 1.3.1. Concepto de mora En los contratos de obra es frecuente que las partes estipulen un plazo de ejecución de las obras, fijando su día inicial y su día final.6 Si llegado el momento de finalización de la obra, el constructor no ha cumplido con su obligación, puesto que la misma todavía está en proceso de ejecución, se produce una situación de incumplimiento, cuyas consecuencias jurídicas son diferentes según estemos en presencia de un supuesto de “incumplimiento definitivo” o ante un supuesto de “retraso”, el cual puede convertirse en mora si se cumplen determinados presupuestos o requisitos. El Código Civil concibe la “mora” como un supuesto más de las causas que dan lugar a la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de las obligaciones, estableciendo al respecto el artículo 1.100 lo siguiente: “Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación. No será sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista:

Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente. Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación.

En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro”, De acuerdo con su significado usual, “mora” es lo mismo que “retraso”. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, ambos términos tienen significado diferente, en cuanto que la mora es siempre retraso culpable en el cumplimiento de la obligación; pero, por el contrario, no todo retraso en el cumplimiento de la obligación da lugar a la producción de los efectos jurídicos propios de la mora.7 En este sentido, el Tribunal Supremo suele concebir la mora como un cumplimiento tardío, que no impide su posterior cumplimiento, señalando al respecto la Sentencia de 30 de junio de 1971, en su Considerando Cuarto lo siguiente: “. la mora es el retraso culpable que no quita la posibilidad del cumplimiento tardío de la obligación, porque si por consecuencia del retraso desapareciera la posibilidad de cumplir la obligación, más que mora habría incumplimiento total.”. Para que la mora produzca sus efectos jurídicos, se exige, como regla general, una intimación o reclamación por parte del acreedor al deudor (constitución en mora); por el contrario, el retraso no exige ninguna especialidad, tan sólo que el deudor no cumpla con su obligación dentro del plazo pacto. En un sentido técnico-jurídico, podemos conceptuar la mora como “el retraso culpable de la prestación, que no impide el cumplimiento tardío”,8 Por su parte, define ALBALADEJO la mora del deudor como el “retraso jurídicamente relevante en el cumplimiento de la obligación (que ni impide ni hace inútil el cumplimiento tardío) del que es responsable aquél”.9 De lo anteriormente expuesto, se desprende que las notas que definen la mora en el cumplimiento de las obligaciones son dos: Que el retraso sea por causas imputables al deudor. Que el retraso no impida el cumplimiento de la obligación, puesto que si la prestación deviene imposible o inidónea para satisfacer el interés del acreedor, se está en presencia de un supuesto de incumplimiento definitivo.1.3.2. El retraso en la terminación de la obra como causa de indemnización de daños y perjuicios El retraso en la entrega de la obra se traduce en un incumplimiento contractual que no da lugar a la resolución del contrato, salvo que la prestación, por cualquier circunstancia, devenga imposible o se hubiese pactado de forma expresa que el plazo de terminación fuese término esencial para la validez de lo pactado. Para que el retraso en la terminación de la obra constituya en mora al constructor, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.100 del Código Civil y de las enseñanzas de la doctrina y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que lo interpreta, es necesario la concurrencia de los siguientes requisitos: Que se trate de una obligación suceptible de retraso. Que la obligación sea exigible, vencida y líquida. Que el retraso en la terminación de la obra sea por causas imputables al constructor. Este requisito, aunque no esta expresamente reconocido en el Código Civil, encuentra su apoyo legal en el principio general de culpabilidad que rige en nuestro Derecho de obligaciones y en la exoneración de responsabilidad por caso fortuito (artículos 1.101, 1.105, 1.182 y 1.183). Para que el constructor se exonere de responsabilidad por retraso en la entrega de la obra, debe probar que dicho retraso no ha sido por causas imputables a él, sino que se produjo de forma fortuita (artículos 1.105, 1.182 y 1.183 del Código Civil ) o que fue provocado el retraso por actos propios del promotor (por ejemplo, por haberse ejecutado obras no previstas en el proyecto y han dado lugar a un aumento de obra o por el incumplimiento de alguna de las obligaciones del promotor etc.). El Tribunal Supremo ha entendido que existe mora del constructor cuando se entrega la obra en condiciones no aptas para su ocupación, y en este.

¿Cuáles son las terminaciones en construcción?

Se conoce como terminaciones de una construcción a todas aquellas obras definitivas que, a diferencia de la obra gruesa, no poseen un carácter estructural pero son necesarias para el buen funcionamiento de ella, así como también para darle a la misma un aspecto agradable ante los ojos de los usuarios.

¿Qué pasa si no tengo el final de obra?

¿Cuándo se necesita un certificado final de obra? – Este tipo de documentación está enfocada principalmente a los proyectos de obra mayor, como podrían ser la ejecución de una vivienda o de un edificio de obra nueva, incluso alguna reforma integral que implique modificación total o parcial de la estructura o de la volumetría del mismo. Fuente: http://bitly.ws/gu4W Como ya hemos comentado, la finalidad más tangible de este documento es poder optar a los suministros de agua y luz, que son fundamentales para el correcto funcionamiento de cualquier edificio, sin embargo, existen más razones de peso para elaborar este certificado.

Sin él no podríamos conseguir las escrituras de obra nueva para poder añadir en el registro de la propiedad dicha edificación, como podría ser una casa, un conjunto de viviendas o cualquier edificio terciario.
Por lo tanto, este documento se vuelve fundamental para poder darle un sentido viable y legal a una obra recién acabada.

Excluyendo de este apartado a las obras menores.

¿Quién da el certificado final de obra?

¿Quién emite el certificado de final de obra? Habitualmente, la persona encargada emitir ese documento es el responsable o director de la obra y director de ejecución, y éste debe tener obligatoriamente una titulación oficial (arquitecto).

¿Qué es terminacion y acabado de edificios?

La terminación de edificios abarca las actividades que contribuyen a la terminación o el acabado de una obra, como las de colocación de cristales, revoque, pintura, revestimiento de pisos y paredes con baldosas y azulejos u otros materiales, como parqué, alfombras, papel de empapelar, etc., pulimento de pisos, aca-

¿Cómo se llama la terminacion de una pared?

El revoque es un tipo de revestimiento, para interior y exterior, que se aplica como terminación de las paredes. El cemento proporciona la dureza y la cal, flexibilidad.

¿Cómo se clasifican los tipos de construcción?

Los cuatro tipos principales de construcción son: construcción residencial, construcción comercial, construcción industrial y construcción de infraestructuras.

¿Cuántas etapas tiene la construcción de una casa?

¿Quieres saber cómo construir una casa ? Primero, es importante que tomes en cuenta que una construcción conlleva un proceso que debes seguir adecuadamente para lograr una construcción completa y segura. En este artículo conocerás cada una de las etapas de construcción de una casa para que inicies tu proyecto de la mejor manera, construyas de forma segura y puedas supervisar si el avance de tu obra es el adecuado.

Las etapas de construcción son aquellos pasos necesarios para completar una construcción de forma ordenada, evitando desperdicio de materiales, de tiempo y de recursos económicos.
Considera que el primer paso para comenzar a construir es la planeación del proyecto : los planos arquitectónicos, un listado de actividades, el listado de materiales, el presupuesto y los permisos necesarios para comenzar la construcción.

Una vez que tengas tu planeación, podrás iniciar tu construcción por etapas. Por lo general, una construcción se divide en tres grandes etapas. En la siguiente infografía conoce los pasos esenciales para concluir la primera etapa y en qué debes de fijarte cuando el maestro albañil concluye esta etapa.

¿Qué es lo primero que se construye?

Pasos para construir una casa – Ahora sí vamos a ver cómo empezar a construir tu casa, y cuáles son los pasos a seguir para que la vivienda sea funcional.

Terreno. Lo primero que debes hacer es trazar el área en donde se va a construir, y limpiar el terreno: elimina piedras, ramas, basura y maleza. Una vez que esté limpio, se hace el aplanado, y se cavan las zanjas que servirán para los cimientos. Si vas a poner un pozo o un sótano, también se excavan en esta etapa.
Cimentación. Los cimientos son la parte que queda enterrada y sostiene toda la construcción. El tipo de cimentación depende del suelo del terreno y el clima de la zona. En esta etapa se vierte concreto en los hoyos y las zanjas, y cuando está seco se aplica una membrana de impermeabilización.
Drenaje. Después de tener los cimientos, se debe dejar lista la instalación de plomería: alcantarillas, llaves de agua y todo lo que conecta con el drenaje. Se rellena para cubrirlo.
Estructura. Ahora sí se puede empezar a levantar el esqueleto de la casa. Se realizan los sistemas de pisos, paredes y techos. También se colocan las ventanas y puertas que den al exterior.
Servicios. Ya con el armazón, se tienden todas las tuberías, ductos y cables que se necesitarán para instalar los servicios básicos. Estas instalaciones irán en el interior de las paredes, techos y pisos. Es importante dejar los huecos donde irán las salidas como llaves, interruptores o enchufes.
Acabados. Esta es la última etapa. Aquí se hacen los revestimientos, y es cuando se colocan puertas, ventanas, azulejos, y se hacen las texturas en las paredes. Después se pinta, se colocan los zoclos, los baluartes en barandales, y todos los detalles decorativos.

Ahora sí ¡manos a la obra! Ya conoces cuáles son los pasos básicos para la construcción de una casa. Recuerda investigar bien qué tipo de cimiento es el más indicado para tu terreno, y tener todos los papeles en regla para no tener problemas legales. Utiliza la Calculadora KeObra para hacer un presupuesto y saber cuáles son los materiales que necesitarás. ¿Crees que hizo falta algo más?

¿Cuál es la obra gris?

¿Qué es la obra gris? –

Cuando la construcción llega a la etapa de la obra gris todavía no está terminada, pero estamos en condiciones de vislumbrar cómo quedará,
Es el proceso en el cual se levantan todos los muros de cerramiento y de la vivienda,
Dependiendo del caso, se añaden también los tejados de los techos o impermeabilización,
Por otro lado, es el proceso en el cual también se finaliza la instalación de las tuberías, se hacen los cableados y se conectan los servicios públicos,
En algunas ocasiones, puede estar incluida en esta etapa de obra gris la instalación de techos y sistemas de impermeabilización.
Es la parte intermedia del proceso, entre la obra negra y la obra blanca,

¿Cuánto cuesta registrar un final de obra?

¿Qué precio tiene el acta final de obra? – El precio del documento AFO varía según la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda. Por lo general, el precio final oscila entre el 1% y el 2% del valor de la obra finalizada. A este precio hay que añadirle los gastos del notario y del registro de la propiedad.

Por tanto, si la obra ejecutada tiene un valor final de 100.000 euros, el precio del del modelo de acta final de obra rondaría los 1.500 euros aproximadamente. El acta final de obra es, por tanto, un documento imprescindible que se entrega al término de una obra. Un trámite indispensable para obtener la cédula de habitabilidad y que sirve a modo de garantía en los defectos de acabado.

Para su entrega, serán necesarios una serie de requisitos indispensables. : AFO o Acta Final de Obra | AQ-Acentor

¿Cuánto tiempo se puede estar con contrato fin de obra?

¿Qué duración tiene un contrato por obra y servicio? – La duración del contrato por obra y servicio dependerá directamente del tiempo necesario para completar la obra o servicio al que se refiera. Dado que la duración indeterminada de la obra o servicio es un requisito de este tipo de contrato, en él no puede incluirse una fecha concreta de finalización, aunque sí una fecha orientativa.

Se trata, por tanto, de un contrato temporal, y no indefinido, Sin embargo, existe un límite de duración para el contrato por obra y servicio: la regla general es que el contrato por obra y servicio no podrá durar más de 3 años. Si, transcurridos estos 3 años, no se ha cumplido con el objeto del contrato, se podrá ampliar hasta 12 meses más por convenio colectivo,

Tras ese nuevo periodo, el contrato de obra o servicio se convertirá en contrato indefinido.

¿Qué es la fase 4 de un proyecto?

En esta fase se inicia el desarrollo de las actividades y se empiezan a detectar las desviaciones respecto a la fase de Formulación ; para lo cual es importante analizar los impactos en los recursos, el presupuesto y el tiempo.

¿Qué hacemos en la fase de construcción?

Un proceso de construcción, también denominado fase de construcción, es el conjunto de procesos físicos y asociados, como la demolición y la limpieza de la obra, que contribuyen a completar un proyecto.

¿Qué son las etapas o fases?

El concepto de etapa tiene su origen en el vocablo francés étape y puede hacer referencia tanto a una porción del camino de un trayecto específico, como al sitio en el cual se hace una pausa para descansar en el marco de un traslado o a una fase en el desarrollo de una determinada actividad o acción. Una etapa puede ser una fase o periodo.

¿Qué es lo primero que se hace en una construcción?

Pasos para construir una casa – Ahora sí vamos a ver cómo empezar a construir tu casa, y cuáles son los pasos a seguir para que la vivienda sea funcional.

Terreno. Lo primero que debes hacer es trazar el área en donde se va a construir, y limpiar el terreno: elimina piedras, ramas, basura y maleza. Una vez que esté limpio, se hace el aplanado, y se cavan las zanjas que servirán para los cimientos. Si vas a poner un pozo o un sótano, también se excavan en esta etapa.
Cimentación. Los cimientos son la parte que queda enterrada y sostiene toda la construcción. El tipo de cimentación depende del suelo del terreno y el clima de la zona. En esta etapa se vierte concreto en los hoyos y las zanjas, y cuando está seco se aplica una membrana de impermeabilización.
Drenaje. Después de tener los cimientos, se debe dejar lista la instalación de plomería: alcantarillas, llaves de agua y todo lo que conecta con el drenaje. Se rellena para cubrirlo.
Estructura. Ahora sí se puede empezar a levantar el esqueleto de la casa. Se realizan los sistemas de pisos, paredes y techos. También se colocan las ventanas y puertas que den al exterior.
Servicios. Ya con el armazón, se tienden todas las tuberías, ductos y cables que se necesitarán para instalar los servicios básicos. Estas instalaciones irán en el interior de las paredes, techos y pisos. Es importante dejar los huecos donde irán las salidas como llaves, interruptores o enchufes.
Acabados. Esta es la última etapa. Aquí se hacen los revestimientos, y es cuando se colocan puertas, ventanas, azulejos, y se hacen las texturas en las paredes. Después se pinta, se colocan los zoclos, los baluartes en barandales, y todos los detalles decorativos.